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전세 가격은 2008년 이후 지속적으로 상승해왔다. 얼마 전에는 서울 강북 소재 아파트 전세 가격이 2~3년 전 분양가격을 넘어섰다고 한다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가 대비 매매가 비율은 2012년 1월 53.6%였으나 올 2월 71.3%로 가파르게 상승했다. 매매가격이 안정된 이유도 있겠지만 구매수요가 임차수요로 전환되는 시장 추세가 가장 큰 요인이다.
전세 가격 강세도 문제지만 임차가구 주거비 부담도 걱정이다. '2015년 가계금융·복지조사'에 따르면 지난해 전세 가구의 평균 전세보증금이 1억원을 넘었다고 한다. 전세보증금 상승 폭이 전세가구 평균 소득 증가보다 크다. 더욱이 금융부채를 가진 전세가구의 부채가 전년 대비 10% 정도 증가한 것으로 나타나 전세가구의 재무구조는 악화되고 있다.
전세 가격 상승은 적지 않은 가구를 반전세(월세)로 내몰았다. 월세가구의 경우, 월세만큼 주거비 부담은 커지고 가처분소득이 줄면서 가구 살림은 더 어려워진다. 월세 전환이 자연스러운 대세이고 연착륙이 필요하다면 월세가구의 주거비 부담을 줄여주는 게 필요하다.
서울을 포함한 도시 지역에서 전세 가격이 높아도 계속 오르는 것은 그곳에서 살려는 사람이 많기 때문이다. 도시가 주는 달콤한 기회의 꿀을 찾아 사람들이 모여드는 것이다. 증가한 주거수요만큼 공급이 늘면 문제는 없지만 그게 쉽지 않다. 도시에서는 추가로 주택을 지을 수 있는 땅이 많지 않다. 땅이 있더라도 그 땅에서 공급할 수 있는 주거면적은 용적률 등 규제로 제한된다. 그나마 뉴스테이로 임대주택이 공급되고는 있지만 절대량 기준으로 보면 임대주택은 여전히 부족하다.
도시재생도 대안으로 가능하나 오랜 시간이 소요되기 때문에 당장의 효과는 미지수이다. 탄력적인 수요를 느린 공급으로 따라잡기란 현 상황에서는 어려운 일이다. 전세 가격 안정화를 위해 손쉽게 선택할 수 있는 대안으로 가격 통제가 있으나 가격을 억지로 누르는 것은 좋지 않다. 자칫 임대주택의 질을 떨어트리고 임대시장의 정상적인 성장을 방해할 수 있다. 어렵게 자리 잡은 뉴스테이 기반을 약화시킬 수는 없다.
매매가격 안정에서 우리가 경험하고 얻었던 공급 확대 해법을 적용하는 것이 적절해 보인다. 우선 표준건축비 적정화 등 공급에 필요한 단기 개선이 절실하다. 임차수요 집중 지역에서 고밀도 개발이 가능하도록 제도적 내용과 여건을 고치고 월세시대에 필요한 산업 인프라도 구축해야 한다. 물론 공급 확대와 함께 전세입자와 월세로 내몰리는 가구들의 늘어나는 주거비 문제를 푸는 해법도 계속 고민해야 한다.
