오는 25일 ‘주택연금 3종 세트’ 출시를 앞두고 주택연금에 대한 관심이 커지고 있다. 하지만 높은 관심만큼 주택연금의 특징에 대한 오해도 많이 있는 것 같아 그 중 세 가지를 살펴보기로 한다.
첫번째 오해. 주택연금은 연금이 아니라 대출이라는 주장이다. 보통 주택담보대출은 주택을 담보로 목돈을 빌리고 난 뒤 원리금을 분할 상환한다. 주택연금은 주택을 담보로 생전에 조금씩 빌리고 사망하면 집을 팔아 빌린 원금과 이자를 한꺼번에 상환하는 역모기지다. 하지만 보통의 주택담보대출과는 다르다. 대출은 만기가 있어 만기 이내에 모두 상환해야 하고 돈을 갚지 못하면 집을 팔아 상계 처리한다. 반면 주택연금은 사망 시에 부채를 상환하면 되기 때문에 만기가 확정돼 있지 않다. 또 집값이 급락해 담보가치가 부채를 밑돌더라도 가입할 때 약속한 월지급액은 사망때까지 변동 없이 제공된다. 사망 후 부채상환을 할 때 부채가 집값보다 아무리 많아도 돈을 갚을 필요가 없다. 대신 집값이 부채보다 크면 차액을 상속한다. 이처럼 주택연금은 본질은 대출이지만 연금의 속성을 가지고 있는 것이다.
두 번째 오해는 주택연금은 다른 연금에 비해 수령액이 적다는 주장이다. 60세부터 받는 주택연금은 1억당 23만원 정도인데 민간의 종신연금 33만원과 약 10만원 정도의 차이가 난다. 하지만 주택연금은 자기 집에서 살면서 연금을 받는 것이기 때문에 주거의 가치를 감안해줘야 한다. 또 주택연금은 배우자에게 상속되므로 가입자의 기대수명이 아닌 부부의 기대수명을 고려해야 한다. 60세의 기대여명은 남자 22년, 여자 27년인데 비해 부부는 30년이다. 주택연금이나 종신연금은 수령액 비교보단 그 기능에 따라 가입하면 된다.
마지막으로 주택연금이 보유 주택가격에 비해 절대 금액 자체가 적다는 주장이 있다. 60세에 3억원 집을 담보로 연금을 90세까지 받는다면 원금만 2억5,000만원 정도가 된다. 여기에 이자를 더한다고 해도 앞으로 집값이 오른다고 가정하면(매년 2%씩 30년 오르면 5억5,000만원) 적다고 볼 수 있다. 하지만 집값이 부채보다 많으면 차액을 상속하고 부채가 더 많으면 갚을 필요가 없는 콜 옵션 성격이 있으므로 옵션 프리미엄도 더해줘야 한다. 게다가 아파트의 경우 감가상각의 불확실성도 고려해야 한다. 20년 된 집을 주택연금에 가입해서 30년을 살면 50년이 되기 때문에 감가상각이 어느 정도 될지 모른다. 지금은 재건축을 하면 돈이 되지만 30년 후의 초고령 사회에서는 쉽지 않을 것이다. 이러한 불확실성을 헤지 해주는 것에 대한 비용도 들어있다.
