‘갭 투자’가 성공하기 위해서는 우선 전셋값 상승 여력이 큰 지역을 우선 순위에 둬야 한다. 전세가율이 높은 지역은 현재 전세값도 높은 곳이지만 전세수요가 많아 앞으로도 상승 가능성이 높은 곳을 의미한다. 전셋값이 오르면 해당 지역 집주인들은 전셋값과 매매가격의 차이를 의식해 매도 호가를 높일 수밖에 없어 결국 집값 상승으로 이어질 가능성이 커진다.
군포시 K 공인 관계자는 “갭 투자가 비판을 받는 이유이기는 하지만 전셋값이 오르면 집주인들은 매매가도 서서히 올리고 또 다시 전셋값은 매맷값과의 일정 차이를 두고 다시 오르게 된다”며 “전세가격 상승이 매매가격을 무조건 끌어올린다고는 할 수 없지만 가능성은 커지는 셈”이라고 말했다.
그래서 갭 투자를 위해서는 우선 전세수요가 많은 지역이면서 입주 물량이 적은 곳을 찾아봐야 한다.
예컨대 위례신도시의 경우 지난해 4월부터 올해 3월까지 최근 1년간 4,743가구 입주가 몰리면서 평균 전세가율이 지난해 8월 70.86%에서 올해 초 59.12%로 꾸준히 낮아졌다. 수요가 많은 곳이기는 하지만 입주 물량이 집중돼 전셋값이 오히려 떨어진 셈이다. 위례신도시에는 앞으로 1년 내 8,000가구의 추가 입주가 예정돼 있는 만큼 ‘갭 투자’ 지역으로는 적당하지 않다.
그리고 전셋값 상승세에 비해 집값 상승이 현재까지 덜한 지역을 찾는 것도 한 가지 방법이다.
KB국민은행에 따르면 지난해 4월부터 올해 3월까지 경기도 아파트 매매가격지수는 3.8포인트 올랐지만, 전세가격지수는 5.8포인트 상승해 격차는 2.0포인트다. 경기도 평균보다 격차가 큰 곳은 파주(3.5), 고양(3.3), 용인(3.3), 성남(2.8), 안양(2.6), 광주(2.6) 등이었다.
반대로 갭투자가 성행했던 군포(1.3)나 시흥(1.3)은 경기도 평균을 밑돌았다. 물론 지역 상황에 따라 집값 상승은 제한적일 수 있다. 하지만 전세가 비율이 높은 지역에서 전셋값 상승세보다 집값 상승세가 덜하다면 본격적으로 집값이 오르기 전이라는 의미로 해석할 수 있다.
김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “갭 투자는 매매가격과 전세 가격이 동반 상승해야 의미있는 수익을 기대할 수 있다”며 “우선은 전세가 비율이 높은 지역 중에서 택지지구 등 대규모 입주가 불가능하고 수요가 지속적으로 뒷받침되며 환금성도 뛰어난 구도심의 역세권 중소형아파트부터 찾아보는 것이 좋다”고 말했다.
