국내 연기금이 상업용 빌딩에 치중했던 국내 부동산 투자 포트폴리오를 물류센터, 중소형 리테일(판매시설) 부동산 등으로 확대하고 있다. 그동안 국내 연기금의 ‘단골’ 투자처였던 오피스빌딩의 투자 수익률이 △자산가격 급등 △공실률 상승 등으로 인해 하락하며 고수익이 기대되는 새로운 투자처 발굴에 나선 것이다.
28일 투자은행(IB)업계에 따르면 지난해 10월 국민연금의 중소형 리테일 부동산 위탁운용사로 선정된 코람코자산신탁은 최근 1,000억원 규모 펀드 조성을 마무리했다. 국민연금이 700억원, 교직원공제회가 300억원을 해당 펀드에 출자한다. 코람코자산신탁과 함께 국민연금 위탁운용사로 선정된 캡스톤자산운용 또한 지난달 국민연금(700억원), 행정공제회(200억원) 등에서 자금을 받아 1,000억원 규모 펀드 조성을 마쳤다. 이번에 펀드 조성을 마친 운용사들은 1,000억원 규모의 펀드를 토대로 차입을 일으켜 각 2,500억원 규모의 ‘실탄’을 마련한 후 500억원 안팎의 중소형 상가 5개 정도를 매입할 예정이다. 이들 펀드는 공실이 있는 중소형 상가 건물을 사들인 후 리모델링, 금융기관 유치 등을 통해 건물 가치를 높인 뒤 되파는 식으로 수익을 얻을 계획이다.
국민연금을 제외한 국내 연기금·공제회가 중소형 리테일 분야에 투자하는 것은 사실상 이번이 처음이다. 국민연금도 지난 2011년 CBRE글로벌인베스터스자산운용 등을 통해 서울·울산·대구 등지의 중소형 상가 등을 매입한 후 4년 만에 중소형 부동산 투자를 결정했다. 부동산업계의 한 관계자는 “발 빠른 외국계 자금들이 서울시 종로구 인사동 쌈지길 일대에서 중소형 상가 빌딩을 대거 사들이는 등 중소형 부동산 시장에서 투자 기회를 선점하고 있다”며 “2011년 국민연금이 출자한 비업무용 부동산 펀드의 성과가 양호했다는 점도 긍정적으로 고려되고 있다”고 전했다.
국내 연기금이 다소 생소한 부동산 투자 분야에 진입하는 것은 지나치게 대형 오피스빌딩에 편중된 국내 부동산 투자 포트폴리오를 다변화해 리스크를 분산하고 수익을 올리기 위해서다. 저금리·저성장에 따른 국내 기관의 대체투자 확대 ‘붐’으로 인해 최근 몇 년 사이 대형 오피스빌딩 자산가격은 가파르게 급등한 상황이지만 전반적인 경기침체 및 빌딩 공급과잉으로 공실률이 치솟으면서 대형 오피스빌딩 투자에 따른 수익률은 하락 추세를 나타내고 있다. 종합 부동산 서비스 회사 젠스타에 따르면 2014년 4·4분기 5.40%에 달했던 서울 오피스 수익률은 지난해 3·4분기 4.57%까지 하락했다. 이는 젠스타가 관련 조사를 시작한 2003년 이후 12년 만에 역대 최저치다.
국내 연기금의 물류센터 투자 확대도 투자처 다변화의 하나다. 지난해 연기금·공제회의 국내 물류센터 투자 규모는 총 2,776억원에 달한다. 2014년에는 단 한 건의 투자도 없었다. 온라인 쇼핑 시장의 가파른 성장세와 맞물려 쿠팡 등 소셜커머스 업체는 물론 신세계·롯데·홈플러스 등 기존 대형 유통업체들까지 당일배송 등 배송 서비스 차별화에 나서면서 이를 뒷받침해줄 물류센터의 ‘몸값’이 계속 높아지고 있기 때문이다. 김은기 NH투자증권 연구원은 “국내 연기금의 주요 투자 대상이던 서울 오피스빌딩은 공급과잉에 따라 공실률이 상승하고 자산가격 상승으로 투자 수익률이 하락하면서 이에 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 물류센터에 대한 관심이 커지고 있다”며 “물류센터 투자에 따른 기대 수익률은 기존 오피스빌딩 투자에 비해 2%포인트 이상 높아 이에 대한 투자가 지속될 것으로 예상된다”고 설명했다.
