대규모 개발 '사전협상’ 지지부진

시행 7년째인 도시계획변경 사전협상제도에 대한 ‘무용성’ 논란이 일고 있다. 복잡한 절차와 공공기여 방법 등에 대한 지적이 잇따르자 지난해 대폭 간소화된 지침을 내놓았지만, 여전히 전체 10곳 중 강남구 옛 한국전력 부지를 제외하고는 뚜렷한 성과가 없는 상태다.

◇7년 새 16곳 중 4곳 완료…9곳 성과 없어 ‘무용성 논란’= 도시계획변경 사전협상제도란 민간사업자가 1만㎡ 이상 대규모 부지의 개발을 원할 경우 시와 협의해 공익에 기여할 수 있도록 사업계획을 수립하면, 개발밀도 규제와 건축물 허용범위를 완화해주는 것이다. 쉽게 말해 용도지역 변경으로 용적률을 높여주되 공공기여를 통해 이익을 환수함으로써 특혜시비를 없애는 방식이다.

현재 총 16곳의 대상지가 선정됐다. 하지만 이 가운데 강동구 서울승합차고지, 마포구 홍대역사, 용산구 관광버스터미널, 강남구 옛 한국전력부지 등 4곳의 사전협상만 마무리됐다. 반면 일부 대상지는 선정 철회되고, 나머지 9곳의 협상 대상 사업은 본궤도에 오르지 못하고 있는 실정이다.

한 예로 잠실에 이어 ‘제2 롯데타운’으로 계획된 서초구 롯데칠성 부지는 지난해 최고 높이 47층 규모의 도심 랜드마크로 조성하는 계획안이 보류됐다. 인근 코오롱스포렉스 부지와 롯데·삼성이 절반씩 보유하고 있는 지구단위계획 상 학교부지 등에 대한 종합적인 개발계획이 없다는 이유에서다.

아울러 코레일이 보유한 노원구 광운대 역사와 물류시설, 은평구 수색역세권 사업은 워낙 토지 규모가 큰 데다 개발비용도 커 사업자가 쉽게 나서지 않고 있다. 수색역세권 사업은 전체부지 20만㎡ 중 DMC역 구역(3만5,000㎡)만 잘라 선도사업으로 추진했지만 답보상태를 보이고 있다.



◇ 공공기여 방법 개선 필요성 목소리 높아 = 광운대역사 프로젝트는 아예 2013년 사전협상이 중단됐다. 사업의 안정적인 진행을 위해 사업 주간사로 자금력 있는 중견기업 참여를 요구했지만 성사가 안된 것. 이후로 협상이 재개되지 않고 있다. 광운대물류시설은 지난 2014년 사업자 공모에 응모자가 없어 무산됐다.

광진구 동서울터미널은 한진중공업이 지난 연말 제출한 개발계획안이 반려됐다. 노후한 터미널 시설과 인근 교통체계 재정비를 놓고 여전히 서울시와 어느 정도까지 공공기여로 인정할 것인지 이견이 있다. 무엇보다 공사기간 임시 터미널 및 배차공간 확보 계획이 미비하다는 이유에서다. 지난 연말 대한전선에서 서초구 남부터미널사업을 인수한 대명종합건설은 아예 사전협상 자체를 시작하지 않은 상태다.

이렇다 보니 복잡한 절차 및 공공기여 방법의 개선이 필요하다는 지적이 제기돼왔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “기본적으로 부동산에 입지 상관없이 일률적인 기부체납 비율을 적용하는 것은 자체가 행정 편의주의적인 발상”이라며 “최소한의 기준으로 참고하되 지역에 맞춰 유연하고 적용할 필요가 있다”고 지적했다. 이어 “미국 뉴욕처럼 지역별로 위원회를 따로 만들고 다양한 기부체납 방식을 고려해야 한다”며 “개발 과정에 현지 주민들도 참여시켜 지역에 필요한 방식으로 개발해야 한다”고 덧붙였다.