Q. 여유자금으로 투자처를 고민하다가 수익형 부동산을 매입하기로 했습니다. 저금리를 활용한 부동산이 다른 투자상품보다 고수익과 안정성이 높다고 판단됩니다. 그런데 실제 여러 물건을 살펴보니 공실 위험이 높고, 무엇보다 가격이 적당한지도 의문이 듭니다. 저금리 상황에서 수익형 부동산을 매입할 때, 어떤 부분을 주의해야 하는지 궁금합니다.
A. 수익형 부동산은 여러 금융자산보다 수익률이 높게 나타나고 있습니다. 하지만 공실이나 이자, 세금, 감가상각 등을 감안하면 기대했던 수익률보다 낮아질 수 있습니다. 장기공실 등으로 마이너스 수익률이 발생하면 위험한 상황까지 가는 경우가 발생하기도 합니다.
가장 좋은 수익형 부동산 투자방법은 ‘저평가된 부동산’을 ‘낮은 가격’에 매입을 해서, 매입 전보다 임대수익을 올려 ‘높은 가격’에 매각을 하는 것이라고 할 수 있습니다. 특히 저금리로 인해 투자대상 매물의 수익률이 금리가 낮아지기 전의 수익률인지를 확인해야 합니다. 그래야만 매입 후 수익률이 자동으로 올라가는 효과가 있기 때문입니다. 이러한 매물의 선택을 위해서는 많은 매물을 비교해야 하고, 인근의 임대료 시세나 공실 등의 시장조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.
저평가된 부동산은 단순히 감정가나, 시장가격보다 저렴하다고 좋은 것만은 아닙니다. 실제, 인근 시세보다 임대료를 낮게 받고 있어야 하며, 유사한 공실 건물의 임대가격 시세와 비교해서도 낮아야 합니다. 일반적으로 매물의 가격이 낮을수록 매물의 소유주는 인근 중개업체의 의견에만 의존 합니다. 시장조사를 하지 않는 경우가 대부분인 셈입니다. 하지만 중개업체들도 매물들의 특징이 반영된 개별 임대가나 매매가보다는 실제 거래사례를 통한 개략적인 시세를 기준으로 가격을 판단하는 경우가 많습니다. 따라서 투자자가 직접 임차인 입장에서의 시장조사를 한다면, 매물들 중 독특한 개별적 특징을 활용해서 임대료와 시세차익을 최대한 높일 수 있는 부동산을 선택할 수 있습니다. 저평가된 부동산에 투자해 매입 후 리모델링 등의 개선을 거치는 것이 임대수익률을 극대화 하는 방법입니다. 향후 재 매각할 때 높은 매매차익 실현도 기대할 수 있습니다.
