[오퍼튜너티 투자 들여다 보니] 개발·NPL(부실채권) 집중 … 초기비용 크지만 20%대 수익률

대형 기관 투자자들의 부동산 투자는 목표 수익률에 따라 크게 ‘코어·코어플러스·밸류애드·오퍼튜너티’ 등 네 가지로 구분된다. 이 중 오퍼튜너티 투자자는 20% 이상의 높은 수익률을 추구한다. ‘안젤로고든’과 ‘스탠다드차타드 프라이빗에쿼티(PE)’는 한국 시장에서 활동하는 대표적인 오퍼튜너티 투자자다. 안정적인 현금 흐름(Cash Flow)를 중시하는 국내 기관들의 경우 오퍼튜너티 투자를 선호하지 않은 것이 사실이다. 다만 업계 관계자는 “안정적인 투자를 선호하는 국내 기관 입장에서도 안젤로고든과 SC PE의 투자는 참고할 필요가 있다”고 조언했다.

◇높은 요구 수익률 맞추기 위해 개발·NPL 등에 투자= 안젤로고든과 스탠다드차타드 PE는 높은 목표 수익률을 맞추기 위해 주로 개발 사업에 투자한다.

부동산금융업계에 따르면 안젤로고든은 서울 강남구 논현동에 위치한 한 학교재단 소유의 골프연습장 부지 1만 3,161㎡를 매입했다. 이 땅은 고급 단독 주택 및 아파트로 둘러싸여 있으며, 학동공원·지하철역 등과 가까워 주거 단지로는 최적의 입지를 자랑한다.

지금까지는 학교시설용지로 용도가 정해져 있어 주거 및 상가 개발이 불가능한 땅이었다. 안젤로고든은 지난 3월 서울시에서 소유자가 일정 비율 이상 기부채납을 할 경우 아파트 개발이 가능하도록 학교시설용지에 대한 규제를 완화한 점을 주시하고 있다가 발 빠르게 움직여 이 땅을 사들였다. 안젤로고든은 이 땅의 개발 가치를 극대화하기 위해 내년 상반기에 아파트를 분양할 계획이다.

SC PE의 경우 현재 영등포 문래동에서 약 10만㎡ 규모의 오피스 두 동을 개발하고 있다.



SC PE는 최초 대출 원금이 1,000억원 정도인 땅이 부실채권(NPL)으로 공매에 나오자 약 650억원에 사들였다. 인근 타임스퀘어 오피스와 같이 영등포 지역의 특성에 맞는 콜센터를 임차인으로 유치해 매각할 계획이다. 최용석 SC PE코리아 대표는 “영등포는 임대 비용을 절감하기 위한 임차인들의 오피스 수요가 많은 곳”이라며 “땅값이 싸기 때문에 임대료를 낮춰 임차인을 유치할 계획”이라고 밝혔다.

“안젤로고든, 골프연습장 부지 매입해 내년 상반기 분양목표”

“SC PE, 영등포 오피스 지역 특성 맞는 임차인 유치해 매각 등”



◇단기적인 배당 수익보다는 부동산 가치 높이는 데 주력=오퍼튜너티 투자자는 단기적인 배당 수익보다는 중장기적인 부동산 가치를 높이는 데 주력한다. 주로 개발 사업에 투자하다 보니 초기 2~3년 간은 많은 비용이 들어가지만 시간이 지날수록 수익률이 높아지는 구조다. 국내 기관들이 선뜻 오퍼튜너티 투자에 나서지 못하는 이유다.

차상윤 안젤로고든 대표는 “국내 기관들은 투자 심의 시 매년 들어오는 배당수익률을 중요하게 보기 때문에 맞지 않는 부분이 있다”고 설명했다. 한 외국계 투자자도 “국민연금 기금운용본부장(CIO)의 임기가 2년인 것처럼 한국 기관들의 조직이나 인사 체계는 코어 투자에 맞게 설계되어 있다”고 덧붙였다.

개별 프로젝트의 성과에 집착하는 평가 체계도 국내 기관들이 오퍼튜너티 투자를 선호하지 않는 이유다. 한 외국계 투자자는 “국내 기관들은 프로젝트별로 수익률을 따지는 경향이 있다”며 “감사 시에도 전체적인 포트폴리오가 아닌 개별 프로젝트의 투자 실패로 문책을 당하는 경우가 많기 때문에 오퍼튜너티 투자가 쉽지 않다”고 지적했다.