김능수 신한은행 부동산팀장Q. 저는 수 년간 기준금리가 인하되는 상황을 지켜보며 안전한 투자처를 고민해오다가 최근 소형상가 투자를 결심하고 틈틈이 부동산매물을 찾아 다니고 있습니다. 한 중개사가 대학가에 소재한 상가를 추천하여 현장을 가보니 고시원인데 원룸으로 사용되고 있었습니다. 부동산 입지나 가격조건 등은 양호한데, 현재 사용현황에 문제가 없는 것인지 걱정됩니다.
A. 저금리에 저성장 등의 영향으로 안전자산에 대한 선호도가 급격히 상승하면서 부동산투자에 대한 관심이 고조되어 있습니다. 특히 부동산 중에서도 소형 상가들의 인기가 집중되고 있고, 부동산 매물의 품귀 현상과 맞물려 가격은 오름세인 반면 투자수익률은 하향추세에 있습니다.
이러한 영향으로 일반적인 상가건물보다는 원룸, 고시원 등 주거기능이 혼합된 상가 또는 상가주택들도 투자대상으로써 관심도가 높아지고 있습니다. 그 이유는 상가 규모에 비해 임차인 수가 많아 관리의 번거로움은 있지만 일반 상가보다 높은 수익률을 얻을 수 있기 때문입니다.
이때, 주의 깊게 살펴보아야 하는 것은 바로 고시원이 운영되고 있는 상가건물의 불법사용 여부입니다. 모든 건축물의 사용용도는 ‘건축물관리대장’의 용도에 따라 사용되어야 하는데, 고시원의 경우 제2종 근린생활시설의 다중생활시설로 분류를 하여 바닥면적 합계 500㎡ 미만까지만 허용을 해주고 있습니다. 다시 말해서, 근린생활시설은 용도변경 없이 주거시설로 활용을 할 수 없다는 것입니다.
따라서 투자 부동산이 근린생활시설 중 다중생활시설(고시원)으로 용도등록이 되어 있다면 현장조사 시 꼼꼼히 살펴봐야 됩니다. 혹시 각 실마다 ‘욕조나 개별 취사시설’이 설치되어 있다면 불법으로 사용되고 있는 것입니다. 이러한 내용이 해당 관청에 적발될 경우, 시정명령에 따라 시설을 철거하고 원상복구를 해야 되거나 원상복구가 이행되기 전까지 매년 이행강제부담금을 부담하여야 하므로 현장점검 시 반드시 확인해야 합니다.
