부동산 간접투자 시장이 빠르게 변하고 있다. 가장 두드러진 특징 중 하나는 부동산 자산운용사들이 개인투자자에게 관심을 갖기 시작했다는 점이다. 변화를 선도하는 곳은 업계 1위인 이지스자산운용이다. 이지스는 올 초 부동산 자산운용사 중에서는 최초로 개인투자팀을 신설했다. 조갑주(사진) 이지스자산운용 대표로부터 개인들이 부동산 펀드를 선택할 시 고려해야 할 점과 서울 중구 순화동에 위치한 ‘퍼시픽타워’에 투자하는 1호 공모 상품, 그리고 부동산 간접투자 시장의 미래에 대해 얘기를 들어봤다.
● “현재 위치도 중요하지만 미래 가치도 고려”
부동산 투자 시 가장 중요하게 보는 것이 무엇이냐는 질문에 조 대표는 “가격의 적정성·위치·자산의 퀄러티(quality)와 임차인의 신용도·공실률이다”고 말했다. 그는 “이 다섯 가지 요소는 경기와 같은 외생 변수의 영향을 크게 받지 않으며, 모든 부동산 투자 시에 적용되는 공통된 기준”이라며 “개인에게 좋은 부동산과 기관에게 좋은 부동산이 따로 있는 게 아니다”라고 강조했다.
이 중에서도 위치를 가장 중요한 요소로 꼽았다. 부동산의 본질적인 가치이기 때문이다.
조 대표는 “임차인과 공실률은 노력에 따라 충분히 개선이 가능하지만 위치는 인간의 힘으로 바꿀 수 없는 것”이라며 “부동산은 장기 투자이기 때문에 현재의 위치도 중요하지만 미래 가치도 고려해야 한다”고 설명했다.
그가 1호 부동산 공모 상품으로 준비 중인 ‘퍼시픽타워’를 매력적으로 보는 이유다. 조 대표는 “서울 도심 부동산의 중심축은 과거 을지로에서 종로로 이동했으며 최근에는 오피스 빌딩들이 대거 신축된 광화문으로 옮겨왔다”며 “서울역 주변은 현재 도심에서 가장 노후화된 지역이지만 향후 개발 가능성이 높은 곳이며, 퍼시픽타워는 서울역뿐만 아니라 순화동, 시청역 등 주요 업무지구와 연결되어 있는 점이 장점”이라고 말했다.
건물의 퀄러티도 우수한 것으로 분석했다. 퍼시픽타워의 경우 지난 2002년 명지재단이 사옥용으로 지은 건물이기 때문에 좋은 건축 자재를 사용했을 뿐만 아니라 관리도 잘 되어 있는 것으로 평가된다.
● “부동산 공모시장 규모, 사모 절반까지 성장할 것”
임차인의 신용도와 공실률 관리도 중요하게 고려해야 한다는 것이 그의 설명. 조 대표는 “우량한 임차인이 있어야 임대료를 내는데 지장이 없고 비슷한 수준의 임차인을 유치하기도 쉬우며, 다양한 임차인들의 임대차 기간이 분산되어 있어야 미래에 대량의 공실이 발생할 가능성이 적다”고 설명했다.
이어 “퍼시픽타워의 경우 삼성에스원·LG서브원·화웨이 등 국내외 24개 우량 기업들이 입주해 있고, 임대차 기간도 골고루 분포되어 있다”며 “목표수익률은 6%대이며, 어떤 외생변수가 발생하더라도 수익률이 3% 이하로 떨어지지는 않을 상품”이라고 강조했다.
부동산 공모펀드 활성화는 전체 시장의 성장과 투명성 개선에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다.
조 대표는 “미국·일본·유럽·호주도 저금리 시대를 맞이하면서 공모 시장이 커졌다는 공통점이 있다”며 “향후 부동산 공모 시장의 규모가 사모의 절반 수준까지 성장할 것”이라고 전망했다. 금융투자협회에 따르면 올 상반기 부동산 사모펀드 시장은 약 40조원 규모다. 공모펀드 규모가 1조원이 채 안 된다는 점을 감안하면 현재 기준으로 보더라도 20배 이상 성장할 가능성이 있는 것이다.
그는 “주식이나 채권과 비교했을 때 부동산은 계량화되어 있지 않고 매각이 어렵다는 단점이 있었다”며 “부동산 공모 시장이 활성화되면 객관적인 정보들이 늘어나게 되며, 또한 새로운 매수자의 등장으로 시장이 커지면서 투자회수(매각) 역시 보다 용이해 질 것”이라고 말했다.
향후 프로젝트가 아닌 포트폴리오 형태로 투자하는 상품을 출시할 계획도 밝혔다.
조 대표는 “궁극적으로는 오피스·리테일·물류 등 다양한 자산에 10개 이상 투자하고, 규모는 2~3조원 정도 되는 부동산 공모 펀드를 출시하는 게 목표”라며 “이를 통해 보다 안정적인 수익률을 제공하면서도 리스크가 작은 상품을 선보일 것”이라고 밝혔다. 사진=이호재기자
