Q. 임대주택을 보유하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 주택수에 포함되지 않는다는 얘기를 듣고 주택의 추가매입을 고려하고 있습니다. 어떤 경우에 과세특례를 적용받을 수 있나요?
A. 임대주택을 보유하고 있는 거주자가 거주용 자가주택(거주주택)을 양도하는 경우 그 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 여부를 판정하고 있습니다. 이는 주택임대사업에 따른 거주주택의 양도소득세 부담을 완화하여 임대주택 공급을 활성화하기 위함입니다. 이와 같은 특례를 적용받기 위해서는 임대주택과 거주주택이 각각 일정한 요건들을 충족해야 합니다.
우선 임대주택은 ① 세무서에 사업자등록과 시·군·구청에 임대사업자등록을 하고, ② 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이며, ③ 의무적으로 5년 이상 임대를 해야 합니다. 거주주택은 양도 당시 보유기간과 거주기간이 모두 2년 이상이어야 합니다. 이때 거주기간의 계산은 거주주택 취득일로부터 양도일까지 기간 중 거주한 기간을 모두 통산하고 있습니다.
본인이 거주 중인 임대주택을 매각할 때도 비과세 혜택의 요건이 다를 수 있습니다. 예를 들어 임대주택이 여러 개 있으면서 그 중 1개의 임대주택(5년 이상 임대 필요)에 거주하다 양도하는 경우에는 임대주택사업자 등록일 이후부터 2년 이상 보유 및 거주 요건을 갖추었다면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, 비과세 혜택을 중복하여 적용받는 것을 방지하기 위해 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세 됩니다.
계속해서 5년 이상 임대한 후 1주택인 상태에서 양도하는 경우에는 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후 발생한 양도차익분에 대해서 비과세를 받을 수 있습니다.
거주주택에 대한 비과세를 적용받은 후 임대기간요건(5년 이상)을 채우지 않고 임대주택을 양도하는 경우에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 ‘특례 미적용시 세액’에서 ‘특례 적용시 세액’을 차감한 금액을 추가로 납부해야 합니다.
