김재범 레이옥션 대표
Q. 법원이 경매로 부동산을 매각하는 조건으로 특별매각조건이 있다고 하는데, 이 조건은 무엇인가요?
사회복지·의료법인 매각 땐
주무관청 매각허가서 필요
미제출 땐 보증금 안돌려줘
매각명세서 꼼꼼히 살펴야
A. 법원은 부동산을 경매로 매각할 때 다양한 조건을 정합니다. 모든 입찰자에게 공통의 조건을 붙임으로서 보다 공정한 경매가 진행될 수 있도록 함과 동시에 각종 법률이 정하고 있는 규정들에 위배됨이 없도록 하는 것입니다. 이런 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 나뉩니다. 법정매각조건은 대부분의 매각에 붙는 조건입니다. 특별한 공고를 하지 않더라도 당연히 적용되는 조건을 말합니다. 반면, 특별매각조건은 해당 경매사건에만 특별히 붙는 매각조건입니다. 이를 정확히 확인하지 않고 낙찰을 받을 경우, 낙찰자는 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 법정매각조건과 특별매각조건이 서로 다를 경우는 특별매각조건을 우선으로 하며, 특별매각조건은 매 입찰마다 법원이 매각물건명세서에 그 취지를 기재하여 공고합니다.
특별매각조건으로는 우선, 입찰보증금을 최저매각가격의 20% 혹은 30%로 정하는 것이 있습니다. 매각절차를 진행해 낙찰이 됐지만 낙찰자가 잔금을 지급하지 않아 그 부동산을 재매각 하는 경우에 법원이 입찰보증금을 최저매각가격의 20~30%로 정해 입찰자들에게 좀 더 주의하도록 경고하는 것입니다. 이런 사건에 입찰할 때는 최저매각가격의 10%라는 법정매각조건에도 불구하고 특별매각조건이 정하고 있는 비율의 금액을 입찰보증금으로 제출해야 합니다.
다음으로 지목이 전·답·과수원인 농지를 매각하는 사건에는 매각허가결정 전까지 농지취득자격증명을 제출토록 하는 특별매각조건이 붙습니다. 우리 농지법은 농지의 소유에 일정한 제한을 규정하고 있고, 그 제한규정에 따라 각 지방자치단체가 농지를 취득하려는 사람에게 농지를 취득할 수 있는 자격이 있음을 공식적으로 인정했음을 증명하는 서류가 농지취득자격증명서입니다. 농지취득자격증명은 일반 매매로 농지를 취득하는 경우뿐만 아니라 경매로 취득하는 경우에도 필요합니다. 따라서 낙찰자는 매각기일 1주 후에 있는 매각허가결정기일까지 지방자치단체로부터 농지취득자격증명을 발급 받아 경매법원에 제출해야만 합니다.
또, 학교법인이나 사회복지법인, 의료법인과 같이 공익을 목적으로 하는 법인의 기본재산을 매각하는 경우는 주무관청의 매각허가서 제출을 특별매각조건으로 정하기도 합니다. 공익적 사업을 영위하는 법인은 각종 세금 등 제도적 혜택을 받는데, 그러한 혜택이 자산증식의 도구로 악용될 우려가 있기 때문에 주무관청은 공익법인의 자산관리에 적극적으로 개입을 할 수 밖에 없고, 그 일환으로 기본재산의 처분은 허가를 받도록 규정하고 있는 것입니다.
특별매각조건을 간과하는 실수는 용납되지 않습니다. 입찰보증금이 20% ~ 30%인 재매각 사건의 특별매각조건을 간과하여 10%의 보증금을 제출한 경우, 그 입찰표는 무효가 되어 부동산을 낙찰 받을 수는 없지만 제출한 입찰보증금은 돌려받습니다. 입찰표가 무효라는 것은 입찰표를 제출하지 않은 것과 같기 때문에 법원이 입찰보증금을 몰취할 수 있는 근거가 없는 것입니다. 그러나 농지취득자격증명의 제출과 공익법인의 기본재산 매각에 대한 주무관청의 허가서 제출이라는 특별매각조건을 간과한 경우는 문제가 심각해집니다. 낙찰자가 매각허가결정 전까지 농지취득자격증명이나 매각허가서를 제출하지 않으면 법원은 매각을 불허하고, 그 매각불허가의 책임을 낙찰자에게 물어 입찰보증금을 돌려주지 않습니다.
특별매각조건으로 정할 수 있는 사항은 법률로 규정된 것이 아니라 법원이 필요하다고 인정하는 모든 사항이 특별매각조건이 될 수 있기 때문에 그 종류를 일일이 열거할 수는 없습니다. 중요한 것은 특별매각조건을 간과할 경우 큰 손해로 이어질 수 있다는 것이고, 따라서 입찰 전에 매각물건명세서를 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 것입니다.
