부동산 오피스·상가·토지

위기의 여의도 오피스 시장

2016년 4분기 오피스 시장 결산

기업 이탈 순흡수면적 5분기 만에 마이너스

지난해 신규 공급 하나도 없어

한때 한국의 월스트리트로 불렸던 금융중심지 여의도 오피스 시장이 갈수록 활기를 잃어가고 있다. 지난 몇 년간 신규 오피스 공급이 끊긴데다 여의도의 터줏대감이었던 증권사와 자산운용사의 탈(脫) 여의도 현상이 심화되고 있기 때문이다.

10일 세빌스코리아에 따르면 지난 4·4분기 여의도의 프라임 오피스 순흡수면적은 3만 6,200㎡ 감소해 지난 2015년 2분기 이후 5분기 만에 마이너스로 돌아섰다. 공실률은 14.5%를 기록해 서울 3대 권역(도심·강남· 여의도) 평균인 13.7%에 비해 높은 수준을 유지했다.

이 같은 오피스 시장의 분위기는 도심·강남 지역과 대비된다. 도심의 경우 최근 몇 년간 대형 오피스 빌딩들이 대거 공급되면서 공실률은 높은 수준(16.3%)을 기록하고 있지만 임차인들을 대거 빨아들이면서 작년 4분기 순흡수면적은 4만 7,300㎡를 기록하는 등 오피스 시장의 움직임은 활발한 편이다. 또 강남의 경우 신규 오피스 빌딩이 많지 않은 가운데 아셈타워· 파르나스타워 등 삼성역 주변의 오피스 빌딩들이 임차인을 유치하면서 3대 권역 중에서 가장 낮은 공실률(9.6% )를 기록했다. 실제 지난해 권역별 공실 해소 비율을 살펴보면 도심이 53%로 가장 큰 비중을 차지했으며, 강남이 32%를 기록했다. 여의도는 14%에 그쳤다. 홍지은 세빌스코리아 상무는 “여의도의 경우 새로운 오피스 공급도 없고, 자체 수요가 줄어들다 보니 시장이 정체되어 있는 상황”이라고 설명했다.


여의도 오피스 시장의 경우 최소 2~3년은 분위기 반전이 어려워 보인다. 금융회사들의 여의도 이탈이 계속되고 있는데다 중소형 증권사를 중심으로 인수합병(M&A) 매물들도 대거 쏟아지고 있어 향후 임차 수요가 감소할 가능성이 크기 때문이다.

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이런 가운데 올해부터는 여의도에서도 신규 오피스 빌딩이 공급될 예정이라 향후 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다. 올 상반기에 KTB자산운용이 소유한 K타워(연면적 4만 7,388㎡)가 공급될 예정이며, 이어 내년년 상반기에 연면적 8만 3,381㎡ 규모의 교직원공제회 신사옥, 2020년에는 파크원(39만 1,067㎡), 여의도우체국(6만 8,000㎡)가 순차적으로 공급될 예정이다. MBC 사옥도 다시 한 번 개발 닻을 올린다. 이와 관련해 일각에서는 대형 오피스 공급으로 여의도 시장의 공실률이 높아져 더욱 어려워질 것이라는 전망이 나오는 반면, 다른 한편으로는 여의도 오피스 시장이 한 단계 업그레이드 되는 계기가 될 것이라는 분석도 나온다.

자료=세빌스코리아자료=세빌스코리아




한편 세빌스가 집계한 작년 4분기 서울 프라임 오피스 거래 규모는 3조 3,367억원으로 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 최대치를 기록했다. 또 작년 한 해 전체 거래 규모는 7조 8,902억원으로 전년(3조 9,079억원) 대비 두 배 이상 증가해 역대 최대치를 기록했다. 권역별로 살펴보면 도심이 2조 4,656억원으로 31.2%를 차지했으며, 강남은 1조 6,829억원으로 21.3%, 여의도는 2조 2,597억원으로 28.6%를 차지했다. 여의도는 지난해 가장 큰 규모로 거래된 국제금융센터(IFC)의 영향이 컸다.

고병기 기자
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