올해 예정된 전국 아파트 분양물량 중 37%에 달하는 재건축 아파트가 부동산시장의 모멘텀으로 작용할 것이라는 전망이 나오고 있다. 금리 상승 등 전반적으로 부동산시장 환경이 악화되는 상황이지만 재건축 단지들이 연말 초과이익환수제 유예 종료를 앞두고 사업을 서두르고 있기 때문이다.
6일 부동산114·삼성증권 등에 따르면 서울 아파트 매매가는 지난주 재건축 아파트 0.14% 상승에 힘입어 7주째 상승세를 이어가고 있다. 봄 성수기를 맞은 계절적 요인도 있지만 무엇보다 연말 재건축초과이익 환수제 유예 종료를 앞두고 재건축 아파트들이 대거 사업 속도를 내고 있기 때문이다.
윤석모 삼성증권 연구원은 “재건축시장의 회복 및 계절성에 따라 서울 아파트매매가는 11·3대책이 나오기 직전인 지난해 10월 말과 비교해서도 오히려 상승했다”며 “당분간 재건축 모멘텀이 서울 및 수도권 아파트시장을 주도할 것”이라고 말했다.
이 같은 전망은 올해 예정된 전국 아파트 분양물량 36만여가구 중 37%에 달하는 13만4,000가구가량이 재건축·재개발 물량이기 때문이다. 지난 2015년 52만가구를 정점으로 지난해 45만가구, 올해는 다시 20% 감소한 수준이지만 재건축·재개발 아파트 분양은 역대 최대 규모, 최고 비중을 차지하고 있다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “재건축 초과이익환수제를 피할 수 있는 단지는 떨어질 이유가 없다”며 “재건축 시장은 올해 계속 상승세를 이어갈 것”이라고 말했다. 이어 “전체 부동산시장으로도 1·4분기 조정국면을 벗어나 2·4분기부터는 보합·상승세로 전환할 것”이라고 내다봤다.
실제로 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제 적용 가능성이 높은 단지는 전국적으로 142곳, 8만9,597가구. 이들 단지가 연말까지 관리처분인가 신청을 마치지 못하면 재건축사업 완료 후 조합원 1인당 평균 개발이익이 3,000만원 이상에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하게 된다.
이에 따라 서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구)는 당초 45층 높이로 재건축을 계획했다가 서울시 도시계획 심의 과정에서 35층으로 낮추고 최근 시 도시정비계획변경안과 경관심의를 통과했다. 신반포 3차·반포 경남·신반포 23차도 최근 35층 조건으로 건축심의를 준비 중이고 송파구 잠실 주공5단지 역시 서울시 권고대로 역세권 4개 동만 50층, 나머지는 평균 35층으로 정비계획안을 다시 수립한 바 있다.
반면 일부에서는 신중한 투자를 당부했다. 연내 관리처분인가 신청을 마치지 못해 초과이익환수제가 적용되는 단지는 연말로 갈수록 낙폭이 커질 수 있다는 분석이다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “올해와 내년에 걸쳐 입주물량이 많아 시장 전망이 좋지 않은 가운데 그나마 초과이익환수제를 피하는 단지 중심으로 투자자들이 몰리고 있다”며 “반면 압구정 구현대나 대치동 은마 등 적용이 유력한 단지는 투자자 입장에서 주의할 필요가 있다”고 말했다.
한 업계 관계자는 시장의 착시효과까지 지적했다. 그는 “일각에서 재건축 매매가가 전고점을 돌파했다고 하지만 이는 특정 단지의 거래 활성화에 따른 착시효과”라며 “전체적으로는 거래량이 줄고 가격도 약세”라고 강조했다.
