Q. 집을 사고 싶은데 등기 하나에 여러 명이 주인으로 되어 있습니다. 매매거래가 가능한가요? 또 주택을 매입할 때 어디서부터 어떻게 알아봐야 할까요?
A. 공유지분의 주택을 알아보신 것 같습니다. 공유지분은 지난 2010년대 초반 인기를 끌었던 땅콩주택과도 비슷한 개념인데요. 하나의 지분에 여러 명의 공유자. 즉 주인들이 있는 것입니다. 지분을 모두 매입한다면 상관이 없겠지만, 그중 일부 공유자(주인)의 지분만을 매매할 경우에는 나머지 공유자들의 동의가 필요합니다.
또 담보대출을 받을 때에도 다른 주인들의 동의가 필요하다 보니, 주인이라고 하더라도 쉽게 재산권을 행사하지 못하는 단점이 있습니다. 따라서 너무 복잡한 구조의 공유지분 속 하나의 지분을 매입하는 것보다 구분등기가 되어 있는 주택을 매입하는 것이 재산권 행사나 관리에 더욱 편리합니다.
이에 주택을 매입하기 전에는 등기를 확인하는 것이 꼭 필요합니다. 위 사례처럼 등기가 공유지분으로 되어 여러 명의 주인들이 있을 경우 난처한 상황이 발생하기 때문입니다. 따라서 등기확인 후 지분관계나 대출, 임대차 등을 확인할 수 있습니다.
그리고 신축주택들의 경우 현장 확인을 통해 유치권이나 건축물의 유무, 부실 등의 확인을 직접 해야 합니다. 최근 신축주택들이 늘면서 여러 형태의 주택들이 많이 생겨나고 있습니다. 특히 땅콩주택처럼 단독주택을 여러 개의 주택으로 신축했지만, 허가가 나지 않아, 공유지분의 주택들로 분양하는 곳들이 많이 있습니다.
따라서 이런 주택들을 피하기 위해서는 등기를 확인하는 것이 필수입니다. 또 신축빌라나 원룸 등은 불법개축이나 증축이 이뤄지는 곳들도 있어, 이런 상황들도 꼼꼼하게 체크해야 입주 후 리스크를 최소화할 수 있습니다.
이밖에 확인해야 할 사항 중 가장 중요한 것은 입지인데요. 최근에는 스마트폰 어플리케이션을 통해 지도를 비롯해 가격, 매물, 지역 커뮤니티까지 다양한 정보를 한꺼번에 검색할 수 있습니다. 따라서 사고 싶은 신축건물들은 주변에 교통여건이나 쾌적성 등 주거환경을 살펴본 후, 직장과의 거리, 학교, 대형마트 등 생활인프라 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
그리고 대출도 미리 알아봐야 합니다. 최근에 대출규제로 정부가 시장의 돈줄을 옥죄고 있는 상황입니다. 이런 상황에서는 내가 지금 빌릴 수 있는 적적한 수준의 대출규모를 알아봐야 합니다. 너무 최대치를 알아보게 되면, 중간중간 예상치 못하는 난관에 부딪치기 때문입니다.
마지막으로 주변 시세와 비교해 가격이 너무 높은 주택들은 다시 검토해야 합니다. 지하철 역세권에 위치했거나 중심상업지구가 가까이 위치해 살기가 편한 곳은 가격이 높습니다. 다만 주변에 비해 30% 이상 높다면 한번쯤 생각해볼 필요가 있습니다. 최근 주택경기가 보합장으로 이어가고 있는데다 앞으로 입주물량 증가와 정부의 부동산 규제가 예상되는 만큼 가격이 단기간 하락했을 때 리스크를 최소화할 수 있는 곳을 찾는 게 좋습니다. 따라서 주변 분양권이나 분양가에 비해 가격이 너무 높다면, 한 번 더 생각해보는 것이 좋다고 생각됩니다.
장재현 리얼투데이 리서치팀장
