지난 2014년 부동산 금융규제 완화 이후 수도권에 사는 유주택자의 대출 증가율이 15배나 급증한 것으로 나타났다. 이들은 특히 수도권의 다른 주택을 구입하려는 목적으로 대출을 받으면서 집값 상승을 부채질했던 것으로 파악됐다.
8일 서울경제신문이 금융연구원의 ‘주택담보대출 규제 완화가 차입자 미시구조에 미치는 영향’ 보고서를 입수해 분석한 결과 2014년 7월 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10~20%포인트 완화한 후 기존 주택 소유자들이 빚을 내 부동산에 투자한 사례가 신규 주택 구입자보다 많았다.
수도권의 경우 기존 대출자 가운데 계좌 수와 대출잔액이 동시에 늘어난(기존1) 유주택자의 대출 증가율은 규제 이전 3.7%에서 완화 이후 57.1%에 달했다. 금융연구원은 “계좌 수와 대출잔액이 모두 늘었다는 것은 주택의 추가 구입이 늘었다는 것을 뜻한다”고 설명했다. 반면 신규 대출자는 같은 기간 34.1%에서 66.1%로 늘어나는 데 그쳤다. 이는 무주택자들이 규제 완화 이후 유주택자에 비해 상대적으로 주택 구입 움직임이 덜했다는 의미다. 주택담보대출 비중도 신규는 22.1%인 반면 기존 대출자는 67.6%에 달해 유주택자들이 주택을 이용한 대출에 훨씬 적극적이었다.
보고서는 금융연구원이 코리아크레딧뷰로(KCB)에서 2008년 3·4분기에서 2015년 4·4분기까지 주택담보대출을 받은 12만3,000여 차주를 소득과 주소·직업·연력·신용평가등급 등으로 나눈 데이터를 분석한 결과다.
대출 늘려 집 한 채 더 샀거나 집 팔고 더 비싼 집으로 옮긴 영향
저소득·저신용 차주들, 소득·신용 하락할수록 더 공격적 투자
유주택자들이 받은 주택담보대출이 금융규제 완화 이후 크게 늘었다는 것은 투자 목적 주택 구입이 많아졌다는 것을 의미한다. 부동산 규제 완화 이후 전체의 67.6%에 달하는 기존 대출자들이 수도권 주담대를 대폭 늘렸다.
타깃은 수도권이었다. 신규 대출은 규제 완화 이전 대출증가율이 34.1%에서 완화 이후 66.1%, 지방은 32.7%에서 71.4%로 비슷했다. 박종상 금융연구원 연구위원은 이에 대해 “수도권에서 차주들이 계좌를 늘려 다른 부동산에 투자했거나 있던 집을 팔고 더 큰 집을 산 경우와 자녀 등에게 전세금을 주기 위해 대출을 더 받은 것으로 추정된다”고 설명했다.
문제는 규제 완화 이후 저소득층까지 담보대출을 이용해 부동산 투자에 나서고 있다는 점이다. 분석 결과 수도권을 중심으로 전체 차주의 21%인 저소득(중위소득 이하)·저신용(4~10등급) 차주들이 대출을 늘려 부동산에 투자했다. 부동산 규제를 완화한 2014년 2·4분기를 기준(100)으로 할 때 저소득·저신용 차주들의 주담대 유입량은 2012년 146.5에서 2013년 129.1로 완화되는 추세였다. 하지만 규제 완화 이후인 2015년 2·4분기 이들의 주담대 유입량은 168.4로 1년 만에 68.4%나 뛰었다. 수도권 이외 지역은 소득과 신용등급이 개선될 때 주담대가 늘어나는 경향을 보였다. 반면 2014년 규제 완화 이후 수도권은 소득과 신용등급이 악화됐는데도 대출은 늘어났다. 규제 완화 이후 수도권에 거주하는 저소득·저신용 차주들은 다른 차주들에 비해 대출을 늘릴 확률이 3.26% 높았다.
이는 최근 투기 열풍이 수도권과 기존 대출자, 저소득·저신용자에 집중됐다는 의미다. 정부가 최근 뛰는 부동산을 잡기 위해 금융규제를 일괄적으로 강화할 경우 실수요자와 지방 부동산가 타격을 입을 우려가 나온다. 투기수요만 겨냥한 ‘핀셋’ 규제가 필요하다는 의미다. 금융당국 관계자는 “실수요자가 부담되지 않게 정밀하게 규제를 강화할 것”이라고 말했다.
