A. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우 고가주택(양도가액 9억원 초과)을 제외하고 양도소득세가 과세되지 않는다는 건 많은 분들이 알고 있습니다. 하지만 부득이하게 2주택이 되는 경우가 있는데요. 예를 들어 부모님과 자녀가 세대를 구분하여 1주택씩 보유하고 있다면 각각 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있으나, 상속으로 인해 부모님이 보유한 1주택을 자녀가 취득하였다면 1세대 2주택으로 비과세를 적용받지 못하는 불합리한 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 해소하기 위해 상속주택과 다른 일반주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 보아 비과세 특례를 적용해주고 있습니다. 하지만 여기서 유의해야 할 것들이 있는데요.
첫째, 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택을 양도해야 합니다. 과거에는 일반주택 보유 시점에 대한 제한이 없었기 때문에 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 계속 매매하여 비과세를 적용받는 문제가 있었는데, 상속 시점에 보유하고 있는 주택에 한해서만 비과세를 적용받을 수 있도록 2013년에 세법이 개정되었습니다.
둘째, 조합원입주권은 일반주택으로 보지 않습니다. 따라서 조합원입주권이 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 상태에서 양도해야 함을 알아둘 필요가 있습니다.
셋째, 상속주택을 멸실한 후 신축한 주택에 대해서도 상속주택의 연장으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
피상속인이 2주택 이상을 여러 명의 상속인에게 나누어 상속하는 경우도 있는데요. 이 경우 상속인별로 각각 상속주택을 인정 받는게 아니라 피상속인을 기준으로 1주택만 상속주택으로 인정하여 특례를 적용합니다. 이 때 어떤 주택을 상속주택으로 봐야 하는지는 상속인들이 임의로 선택하는 것이 아니라 △피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 △피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택 △피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 △기준시가가 가장 높은 1주택 등의 순서에 따라 판정합니다.
여러 사람이 공동으로 1주택을 상속받은 경우에는 공동상속주택은 지분자별로 1주택을 인정하는게 아니라 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 인정됩니다. 소유지분이 동일한 경우에는 △상속지분이 가장 큰 상속인 △ 당해 주택에 거주하는 자 △ 최연장자 등의 기준에 따라 소유자를 판정합니다.
부모님과 자녀가 1세대를 구성하면서 각각 1주택을 보유하고 있다가 부모님이 보유하고 있던 1주택을 자녀가 상속받은 경우에는 비과세를 적용받을 수 있을까요? 비과세 특례의 취지는 1주택을 보유하고 있던 1세대가 상속으로 인해 부득이하게 2주택이 된 경우 불합리한점을 해소하기 위한 것이므로, 원래부터 1세대 2주택인 상태에서 동일세대원에게 주택을 상속받는 경우에는 주택수 산정시 상속주택을 제외하지 않습니다. 다만, 부모님을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우로서 합치기 전부터 부모님과 자녀가 각각 1주택을 보유하고 있었다면 부모님이 보유하고 있던 1주택을 상속받아도 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이 경우 세대를 합친 날 기준으로 부모님 중 한 사람이라도 60세 이상이어야 한다는 조건을 충족해야 합니다.
진재만 신한금융투자 세무사
