정부가 조만간 발표할 부동산 대책에는 지난해 11·3 부동산대책을 일부 보완해 청약조정대상 지역을 확대하고 서울 강남 지역 재건축 시장의 과열을 진정시키는 내용이 담길 것으로 전망된다. ‘핀셋 규제’를 통해 집값이 오른 지역의 투기 수요만 잡고 실수요자에게 피해를 주지 않는다는 방침인 만큼 당장은 법 개정이 필요 없는 선에서 ‘중’ 수준 강도의 대책을 내놓은 후 시장 반응을 지켜보면서 다음 카드를 고민할 것으로 보인다.
일단 부동산 시장 과열의 진원지인 서울 강남 재건축 아파트의 이상 급등을 진정시키기 위해 ‘재건축초과이익환수제’의 내년 시행을 공식적으로 확인할 것이라는 관측이 설득력을 얻고 있다. 재건축을 통해 얻는 이익이 주변 평균 시세와 비교해 1인당 3,000만원을 넘으면 초과 금액에 대해 최고 50%를 세금으로 내도록 한 이 제도는 올해 말까지 유예된 상태다. 일각에서 사유재산권 침해, 이중과세 등의 이유를 들어 유예를 주장하고 있지만 정부가 이번 부동산 대책에 ‘예정대로 내년 시행’을 못 박을 가능성이 높다는 것이다.
앞서 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 인사청문회에서 이 제도의 유예와 관련해 “고민해봐야 할 부분”이라며 “여러 측면을 보겠다”고 말한 것을 두고 유예를 시사한 것 아니냐는 분석도 있었지만 국토교통부 내에서는 예정된 일정대로 시행한다는 기존 입장에 변함이 없는 분위기다.
이와 함께 11·3 부동산대책에 담겼던 ‘맞춤형 청약제도’를 일부 강화할 가능성이 제기된다. 당시 정부는 서울의 경우 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에 한해 분양권 전매제한 기간을 ‘소유권 이전 등기시’로 확대하고 나머지 지역의 민간택지 분양권의 전매는 1년 6개월로 지정했다. 최근 강남 4구에서 시작된 집값 상승이 주변으로 확산되는 상황인 만큼 나머지 지역 중 상승세가 두드러진 곳에 대해 선별적으로 분양권 전매제한을 강남 4구 수준으로 확대할 공산이 크다. 이에 대해 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “청약조정지역 강화는 직접적으로 재건축 시장을 겨냥한 것은 아니지만 분양가 상승이 강남 재건축 시장 상승세에 영향을 주는 점을 감안하면 분양시장을 안정시킴으로써 간접적으로 영향을 줄 수 있다”고 말했다.
이와 함께 청약 1순위 조건을 보다 강화하는 방안도 거론되고 있다. 현재는 수도권은 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 후 1년, 지방은 6개월이 소요되는데 이 기간을 늘리는 것이다. 청약 1순위 조건은 박근혜 정부에서 지난 2014년 9·1 대책을 통해 수도권의 경우 2년에서 1년으로 완화된 바 있다. 특히 지방의 경우 청약통장을 만들고 반 년 만 있으면 1순위가 돼 투기 수요를 양산한다는 지적이 제기돼왔다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “현재 청약 1순위 조건이 너무 낮다”면서 “박근혜 정부의 9·1 대책 이전으로 1순위 조건을 환원하고 지방도 수도권 수준으로 강화하는 방안이 가능하다”고 말했다.
한편 당초 가능성이 점쳐졌던 투기과열지구 지정을 이번 대책에서 배제하기로 한 것은 필요 이상의 고강도 대책을 내놓을 경우 시장에 너무 큰 충격을 줄 우려가 있다는 정부의 판단 때문으로 해석된다. 투기과열지구로 지정되면 해당 지역의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화되고 재건축 조합원 지위의 양도가 금지된다. 재건축 조합원의 분양가구 수도 1가구로 제한되는 등 강력한 규제를 받는다.
또 재건축 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매제한 대상 지역 지방 확대 등은 법 개정이 필요한 사안인 만큼 당장 내놓기는 물리적으로 불가능하다는 지적이 우세하다. 투기과열지구로 지정하지 않고 재건축 조합원의 지위 양도를 금지하려면 도시 및 주거환경정비법 제19조를 개정해야 하며, 지방 민간택지의 분양권 전매를 제한하기 위해서는 주택법 제64조의 개정이 필요하다.
다만 정부 대책이 시장에서 예상했던 수준에 못 미칠 경우 규제를 앞두고 주춤하던 집값이 다시 상승할 것이라는 우려도 나온다. 따라서 ‘이번 대책으로 끝나지 않을 것’이라는 시그널을 주는 것이 중요하다고 전문가들은 지적한다. 함 센터장은 “정부의 부동산 대책은 대출 규제와 합을 잘 맞춰 나오는 것이 관건이 될 것”이라면서 “이번으로 끝나는 것이 아니고 시장 상황을 지켜보면서 추가로 대책이 나올 것이라는 점을 분명히 해야 한다”고 지적했다.
