‘조물주 위에 건물주’. 월급쟁이들이 꿈꾸는 투자의 목적지 중 하나다. 은퇴한 선배들을 보면 마지막으로 받은 퇴직금과 모아뒀던 목돈을 어떻게 굴려야 할 것인가에 상당한 스트레스를 받고 있다. 금융기관 종사자였던 그분들에게도 안정적인 월 지급률을 확보할 수 있는 투자상품 선택은 어려운 일인 것이다. 고민의 출발점은 원금 보장 여부에 있다. 은행 예금으로 원금을 지키자니 금리가 너무 낮고 조금 높은 수익을 추구하자니 원금 손실에 대한 걱정이 앞선다.
그러면 사람들은 자기가 가진 돈으로 어느 정도의 지급률을 달성하면 만족할 수 있을까. 다시 첫 문장으로 돌아가 보자. 조물주 위에 건물주. 즉 건물주들이 얻을 수 있는 월세수익률 정도를 합리적인 수준으로 느끼고 있다. 물론 이는 원금이 보장된다는 전제를 깔아야 한다. 사람들의 의식 속에는 부동산 가격은 떨어지지 않는다는 내적 확신이 자리 잡고 있기 때문이다.
서울 강남 지역의 아파트 전세 대 월세 교환비율은 보증금 1억원당 월 40만원이다. 서울 평균으로 봐도 1억원당 월 30만원은 받을 수 있다. 즉 전세 10억원짜리를 월세로 전환하면 월 300만원을 받을 수 있다는 얘기다. 이를 투자수익률로 환산하면 연 3.6%다. 더욱이 이 월세는 사실상 세후 실질수익이다. 따라서 ‘금리/배당’ 세율인 15.4%를 감안하면 세전수익률로는 약 4.2%가 나온다. 이게 일반적으로 사람들이 원하는 적정 월세수익률이다. 목 좋은 부동산이면 더 높은 수익률을 낼 수 있다. 하지만 평균적으로 월세수익률을 얻는 사람들은 공실률 등을 감안해 약 4~5% 수준이 합리적이라고 판단한다. 이 수익률은 일반 사람들이 퇴직금을 투자해 노후를 지내는 데 필요한 적정 투자수익이자 연금 지급률이기도 하다.
과거 몇 년 동안 즉시 연금지급식 보험상품이 인기를 끈 적이 있다. 당시 지급률 3%에 10년 비과세이면서 원금을 보장하는 상품이 있었기 때문이다. 하지만 현재 이러한 보험상품의 보증이율은 2% 초중반까지 떨어졌고 그나마 5년이 지나면 1% 미만으로 급락한다. 즉 현시점에서는 일반인들이 원하는 적절한 연금 투자수단이 되기에 운용수익률이 너무 낮다. 다른 금융기관들의 투자상품도 마찬가지로 현실 대비 너무 낮은 지급률을 제시하고 있다. 4% 전후의 지급률이 확보될 수 있는 투자수단을 강구해야만 한다.
금융기관들 입장에서는 매일매일 가격이 변동하는 일반적인 시가평가형 상품보다 즉시 반영되는 시장 가격이 없어 장부가로 평가될 수밖에 없는 자산을 찾아 투자자들에게 제안해야 한다. 연금의 투자기간을 고려해볼 때 오히려 매일매일의 유동성을 확보해 주기보다는 유동성을 조금 희생하더라도 적정한 수익률을 확보하는 것이 더 중요한 포인트가 될 수 있기 때문이다.
