정부가 집값과의 전쟁을 국지전에서 전면전으로 전환할 태세다. 김태년 더불어민주당 정책위의장이 1일 “다주택자에 대해 강력한 조치를 취하겠다”고 언급한 대로 타깃은 ‘다주택자’다. 지난 6월 김현미 국토교통부 장관이 취임식에서 다주택자를 서울 강남권 집값 상승의 원인으로 지목한 것과 같은 맥락이다. 이에 따라 2일에 발표되는 주택시장 안정 대책 역시 다주택자의 거래·분양시장 진입 장벽을 높이는 데 집중될 것으로 전망된다.
정부와 여당이 6·19대책 발표 이후 두 달도 안 돼 고강도 대응에 나선 것은 이대로 시장을 방치하면 5년 내내 집값에 발목이 잡혔던 참여정부의 실패를 되풀이할 수 있다는 위기감이 반영된 것으로 보인다. ‘핀셋 규제’를 표방했던 6·19대책 발표 40여일 만에 궤도를 180도 수정해 집값과의 전면전에 나선 셈이다.
일단 시장 안팎에서는 다주택자 등 투기성 자금을 차단하기 위해 투기과열지구 지정은 물론 청약·세제 등 다양한 정책수단을 총동원할 가능성이 높은 것으로 내다보고 있다.
이번 대책에서 금융·세제 부문의 규제는 가장 민감한 사안이 될 것으로 예상된다. 이명박 정부와 박근혜 정부 기간에 시장 정상화 명분 아래 완화됐던 양도소득세 등 주택 거래·보유세 관련 세제 가운데 상당수가 다시 강화 기조로 유턴할 것으로 관측된다.
특히 양도소득세 중과세 제도는 3년8개월 만에 부활할 것으로 보인다. 양도소득세의 경우 참여정부 당시 2주택자에게는 50%, 3주택 이상에 대해서는 60%의 세율을 부과했다가 2014년부터 이를 완화, 양도차익에 따라 6~38%의 일반세율을 부과하고 있다. 옛 제도가 그대로 부활한다고 가정하면 3주택자의 경우 많게는 양도세를 두 배 이상 물게 되는 셈이다. 아울러 양도세 비과세 거주 요건을 강화해 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는 식으로 세제가 강화될 가능도 있다.
청약제도 역시 다주택자의 시장 진입 차단에 방점을 찍을 것으로 보인다. 1순위 청약자격을 강화해 투기 자금의 신규분양 시장 교란을 막겠다는 것이 정부의 의지다. 앞서 김현미 국토부 장관은 지난달 초 청약 1순위 자격이 주어지는 통장 가입기간 기준을 늘리고 청약가점제 적용을 확대하겠다는 방침을 밝혔었다.
투기과열지구는 집값 상승의 진원지로 지목되는 강남 3구 지정이 기정사실로 받아들여지고 있다. 투기과열지구로 지정되면 2011년 말 해제 이후 6년 만에 주택 거래·청약·대출 등 무려 14개에 달하는 강력한 규제를 받게 된다.
관심사는 투기과열지구 지정을 강남권에 국한할지, 아니면 서울 전역으로 확대 적용할지 여부다. 집값 상승의 진원지인 강남권만 제한적으로 투기과열지구로 지정할 경우 풍선효과로 비(非)강남권으로 가격 상승세가 옮아갈 가능성이 높다는 점이 딜레마다. 반면 2002년 당시처럼 서울 전역을 한꺼번에 투기과열지구로 묶으면 오히려 전선을 확대시켜 실수요자까지 피해를 볼 수 있다는 부담이 있다.
시장 전문가들도 정부가 ‘핀셋’을 내던지고 전면전을 선택할 경우 부작용이 더 클 것이라고 지적한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 “(정부 대책으로) 몇 개월은 거래가 주춤하겠지만 시장의 유동성이 너무 풍부하기 때문에 풍선효과가 나타날 것”이라고 우려했다. 일각에서는 정부가 융단폭격식 규제를 퍼부을 경우 침체 조짐을 보이고 있는 수도권 외곽과 지방 부동산시장이 더 큰 타격을 입을 것이라는 의견도 제기된다.
/정두환 선임기자 dhchung@sedaily.com
