[부동산 대출 가이드라인] ‘무주택자’ 증명 땐 LTV 60%까지 대출 가능

7일 금융위원회와 금융감독원은 ‘8·2 부동산 대책’으로 강화된 대출 규제를 적용할 때 현장에서 헷갈리기 쉬운 사례별 적용방안을 안내했다.

지난 2일 정부는 부동산대책을 내놓으며 서울과 과천, 세종시 등 투기과열지구에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40%로 낮추는 한편 주택담보대출이 1건 이상 보유한 가계는 새로 주담대를 받을 때 LTV·DTI를 10%씩 낮추는 규제를 내놨다. 하지만 대책 발표 이후 현장에서는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지구 등 지역별로 다른 대출규제 때문에 혼란이 벌어지는 상황이다. 금융당국은 이 같은 현장의 혼동을 방지하기 위해 명확한 가이드라인을 내놨다.

우선 가장 논란이 되는 조항은 은행업 감독규정 개정안 제3조 ‘투기지역 및 투기과열지구 신규 지정 시 적용례’다. 이 조항은 투기지역 및 투기과열지구가 신규로 지정되는 경우 신규 지정 효력 발생일의 전날까지 △금융회사가 대출금액 신청접수를 완료한 차주 △금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 △이에 준하는 차주에 대해서는 투기지역 및 투기과열지구에 관한 사항을 적용하지 않도록 했다. 금융당국은 이번에 강화된 대출 규제를 적용받지 않는 ‘이에 준하는 차주’에 대해 “부동산 매매계약을 맺고 대출을 받지 못했더라도 무주택자임이 증명되면 투기지역 및 투기과열지구 적용대상에서 제외돼 LTV을 기존대로 60%를 적용받아 대출할 수 있다”고 설명했다.

금융위는 일반주택거래와 중도금대출, 분양권전매, 입주권전매시 채무인수 등 4가지에 대해 명확한 가이드라인을 제시했다.



◇일반주택 거래=만약 A 씨가 지난달 3일 서울에서 6억 원을 넘는 아파트 매매계약을 맺고 이사 예정일은 10월 3일로 했다. 잔금은 이사일에 치르기로 했다. 하지만 그는 정부의 8·2 대책 발표 때까지 은행에 대출을 신청하지 못했다.

금융당국은 이 경우에도 A 씨가 두 가지 요건을 충족하면 담보인정비율(LTV)을 기존대로 60%를 적용받아 대출할 수 있다고 설명했다. 우선 투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재(8월 3일) 무주택 세대여야 한다. 무주택 세대를 판단할 때는 분양권도 주택으로 간주한다. 또 7월 3일 아파트매매 계약서 및 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우 계약금 입금증 등)으로 거래 사실을 명확하게 증명해야 한다.

◇중도금대출= B 씨가 지난달 10일 아파트 입주자 모집 공고를 보고 20일에 청약한 후 같은 달 25일 분양 당첨자가 됐다. 30일 계약금을 냈다. 하지만 이후 B 씨가 분양받은 아파트는 투기지역·투기과열지구로 묶였다. 지정되기 전날인 지난 2일까지 아파트 시행사와 시공사 모두 은행과 중도금 대출 협약을 맺지 못했다. 이 경우 비록 시행사가 은행에 대출 신청을 못 했지만 투기지역·투기과열지구 지정일 현재 무주택 세대라는 점이 증명되면 분양가액의 60%까지 돈을 빌릴 수 있다.

◇분양권 전매 시 채무인수= C 씨는 지난달 19일 현재 건설 중인 아파트의 분양권 매매계약을 맺었다. 오는 11일 기존 수분양자의 중도금 대출(분양가액의 60%)을 인수할 예정이었지만 8·2 대책을 발표하는 날까지 중도금 대출 인수를 신청하지 못했다. 이 경우 C 씨가 사들인 분양권이 적법한 전매 절차를 거쳤고 투기지역·투기과열지구 지정일 현재 무주택 세대라면 중도금 대출을 인수할 수 있다. 다만 지난달 19일 맺은 분양권 매매계약서와 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우 계약금 입금증 등)으로 계약 사실을 증명해야 한다.

◇입주권 전매 시 채무인수 = D 씨는 지난달 25일 재개발 예정 지역의 입주권 매매계약을 맺었다. 11일 이 재개발 조합원의 이주비 대출(감정가액의 60%)을 인수할 예정이었지만 8·2 대책을 발표하는 날까지 이주비 대출 인수를 신청하지 못했다. D 씨는 C 씨와 마찬가지로 투기지역·투기과열지구 지정일 현재 무주택 세대이면서 입주권 매매계약서와 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우 계약금 입금증 등)으로 증명하면 이주비 대출을 인수할 수 있다. 다만 예외가 인정되지 않으면 이주비 대출의 40%만 인수 가능하다.