요즘 우리 주변에 일본 여행을 다녀오지 않은 사람이 없을 정도로 많다. 도쿄·오사카를 넘어 홋카이도까지 지방 구석구석을 많이들 간다. ‘일본’하면 우리의 기억에는 지난 1980년대 중후반 버블경제, 그리고 1990년대 버블 붕괴 후 잃어버린 20여년 등을 떠올린다. 또한 버블 붕괴로 인한 부동산 몰락을 우선 떠올린다. 그런데 실제 일본의 현 상황을 보면 취업률 100% 및 인력부족으로 고용률이 높고 2016년 방일 관광객 2,400만명으로 사상 최대를 기록하고 있다. 또한 도쿄 도시재생사업으로 건설경기가 호조를 보이고 있으며 부동산시장 또한 공실률이 거의 없을 정도로 활황이다. 오는 2020 도쿄올림픽 개최를 앞두고 인프라 정비 등 일본 전체가 활력을 띠고 있는 것이다. 실제 체감되는 일본 경기는 ‘기억 속에 머물고 있는 일본’과는 정반대의 모습이다.
일본 경제가 살아나는 징조를 보이는 만큼 일본에 대해 투자처로서 신중히 검토해봐야 할 시점이다. 특히 일본 경제 부활의 동력으로서 최선두에 서 있는 부동산을 눈여겨봐야 한다. 일본 부동산 투자의 매력을 꼽는다면 밝은 부동산 경기 전망과 레버리지 효과가 크다는 점이다. 현재 도쿄는 2002년부터 도시재생사업이 진행되고 있고 2012년부터는 더욱 확대되고 있다. 도쿄역 근처, 시부야, 히비야, 긴자, 신주쿠, 니혼바시 등 총 15개 지역에서 광범위하게 진행되고 있다. 어느 정도 완공된 곳도 있고 2028년까지 완공 예정인 지역도 있다. 이러한 가운데 2020년 도쿄올림픽을 앞두고 인프라도 정비해나가는 중이다. 이러한 도시재생사업은 일본의 경기 활성화에도 큰 영향을 미치고 있지만 나아가 도쿄를 완전히 탈바꿈시킬 것이다.
따라서 건설경기는 물론이고 부동산 경기 전망도 한층 고조돼 있다. 도쿄 중심지구의 오피스 가격은 2013년 말부터 점진적으로 상승돼왔다. 또한 그와 동시에 임대료 상승도 지속적으로 진행 중이다. 오피스 공실률도 꾸준히 낮아져 현재 도쿄의 공실률은 2%대로 내려와 있다. 이처럼 일본 부동산 경기가 상당히 호조를 보이는 게 현실이다. 또 하나의 매력인 레버리지 효과를 살펴보자. 현재 일본은 마이너스 금리로 실제 현지에서 부동산 담보대출을 받는다면 평균 0.7~0.8%선이다. 이에 비해 미국은 3.5% 수준이고 유럽은 1.5% 수준이다. 글로벌에서 보더라도 일본의 대출금리는 매우 매력적이다. 부동산 투자 매력 이외에도 엔화 자산으로서의 매력도 있다. 현재 한국과 일본의 금리 차로 인해 엔화 헤지를 할 경우 프리미엄을 받을 수 있어서 수익상승 효과가 있다는 점도 일본 부동산 투자의 매력이다.
일본의 경제 정책은 현재의 디플레이션 상황에서 탈출하는 것을 목표로 하고 있다. 물가가 오르기 시작하면 현금보다는 실물 자산에 투자하는 것이 유리하다는 것은 대부분 알고 있는 사실이다. 일본의 부동산 시장은 리츠 자산 규모로 미국에 이은 세계 2위, 도쿄의 부동산 거래 규모로는 세계 3위 수준으로 매우 큰 시장이다. 도쿄 도시재생, 도쿄올림픽, 일본 경제 부활 조짐, 저금리로 인한 레버리지 효과 등 종합적으로 판단한다면 글로벌 국가 중에서 일본, 일본 내에서도 특히 부동산시장을 눈여겨봐야 한다.
