장재현 리얼투데이 리서치팀장Q. 평촌신도시에 집이 한 채 있고 현재는 서울 마포구에서 전세로 살고 있습니다. 지금 살고 있는 전셋집을 매입할까 고민 중인데, 신문을 보니까 분당 다음 평촌이나 일산이 투기과열지구로 지정될 수 있다고 하더군요. 만약 평촌이 한두 달 안에 추가로 투기과열지구로 지정된다면 2주택을 보유할까요? 아니면 둘 중 한곳을 선택해야 할까요?
A. 정부가 8·2대책의 후속으로 9·5대책을 내놨습니다. 우선, 성남시 분당구, 대구시 수성구를 투기과열지구로 지정해 6일부터 금융규제 강화(주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등을 적용받도록 했습니다. 이어 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산동구·서구, 부산을 집중 모니터링 지역으로 지정해 가격 불안을 보일 우려가 있으면 추후 투기과열지구로 즉각 지정하겠다고 했습니다.
이런 이유로 집중모니터링 지역에 속한 곳에서 내 집마련을 준비하는 실수요자들은 많은 고민을 하고 있습니다. 실제 지금 분당이라든지 대구 수성구의 경우만 보더라도 아파트 가격이 한 달 동안 약 2% 안팎의 수준 정도만 올랐는데도 불구하고 투기과열지구로 지정했는데요. 이를 감안하면, 집중모니터링 지역들도 아파트값이 조금만 상승하더라도 투기과열지구로 지정될 가능성이 높다고 보여집니다.
특히 신도시나 수도권 중심 택지지구들은 실수요자들이 많은 지역이다보니, 가을 이사철이 되면 자연스레 거래량이 많아지는 지역들이기도 합니다. 따라서 이런 지역들은 서울이냐 고양 일산이냐 둘 중 하나를 선택하셔서 장기적인 끌고 가시는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.
이번 정부의 정책기조가 규제에 초점이 맞춰진데다 참여정부의 정책기조와 많이 닮아 있어, 앞으로 보유에 대한 부담도 고려하셔야 합니다. 특히 양도세 중과나 보유세 증가 등의 리스크도 앞으로 발생할 수 있는 만큼 2개의 주택을 보유하는 것보다 1주택자로 양도세 비과세 대상을 선택하시는 것이 합리적인 결정이라고 생각됩니다.
규제와 입주물량 증가로 수도권 주택가격이 당분간 약세를 이어갈 것으로 예상되는 만큼 신도시보다 서울 주요 지역 내 아파트를 한 채 보유하는 것이 더욱 효과적이라고 생각됩니다.
단, 수도권에서 GTX 등의 직접적 호재가 있는 지역의 경우에는 개통 뒤 가치를 생각한다면 신도시의 가격상승률도 높을 것으로 예상됩니다. 따라서 호재가 많거나 재건축으로 인한 투자성이 예상되는 지역이 아니라면 서울 마포구 아파트 보유가 장기적인 가치는 더욱 나을 것으로 보입니다.
과거 참여정부 당시 17개의 부동산 대책이 나온 후 수도권 시장을 보면 대체로 매매거래는 굉장히 위축되면서 가격은 떨어졌습니다. 이때 너무 무리하게 대출을 받아서 집을 매입 한 경우 ’깡통주택‘이란 말이 생겨날 정도로 수도권 시장은 장기간 불황에 빠졌는데요. 앞으로 정부의 강력한 규제가 지속될 것으로 예상되는 만큼 안정적이면서 보수적으로 내 집 마련을 해가는 것이 좋다고 보여집니다.
