최근 서울 아파트의 가격 급등 현상은 이미 예견된 결과다. 시장의 수급 상황과 정부규제가 맞물려 만들어내고 있는 맞춤형 결과물이라는 인상을 갖게 한다. 서울은 수요에 비해 신규주택공급이 부족하다. 특히 아파트 수급불균형은 해결되지 않고 있다. 최근 들어 새 아파트에 대한 대체수요가 급증하는 것도 공급부족의 원인이다. 서울에는 새로 주택을 지을 땅이 없다. 재건축이나 재개발을 통해서 수요를 충족시켜야 하지만 제한적이다. 멸실되는 주택을 감안하면 순수하게 늘어나는 아파트 공급량은 얼마 되지 않는다.
주택시장은 지역시장이다. 수급정책도 지역시장 요구에 맞게 이뤄져야 한다. 그러나 엇박자를 보이고 있다. 서울에서는 공급이 부족한데 층수 규제, 용적률 규제, 재건축부담금제 등 공급을 가로막는 규제가 나오고 있고 수요는 과잉인데 수요를 억누르는 정책이 쏟아지고 있다.
여기에 다주택자 양도세 중과나 재건축 규제도 정부의 손을 들어주지 못하고 있다. ‘똘똘한 한 채’라는 인식을 줘 수요를 서울로 집중하게 하고 서울에서도 강남으로 집중하게 만든다.
신총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제도 소득과 현금이 넉넉한 부자들에게는 별다른 제재가 되지 않는다. 오히려 무주택 중산층과 서민들의 내 집 마련만 어렵게 할 뿐이다. 분양가상한제도 공급은 줄어들게 만들고 수요는 지금보다 늘려 역효과가 나타날 수 있다.
그러면 어떻게 해야 하나. 정부의 고민이 많다. 우선 서울의 주택수요를 감당하기 위해서는 최대한 서울에서 주택을 공급해야 한다. 서초구나 강서구 등의 그린벨트를 대대적으로 풀어 택지로 활용해야 한다. 재건축도 규제보다는 활성화를 통해 젊은 층을 위한 공적임대주택을 최대한 확보해야 한다. 도심에서 분양물량도 늘리고 공적임대도 대량으로 확보하는 공급 전략을 써야 한다. 또한 서울의 도시재생을 통해 낡은 저층주택을 살 만한 주택으로 재축하거나 개량을 하도록 지원하고 스토리가 있는 살 만한 동네로 만들어 아파트에 대한 과잉수요를 분산시켜야 한다. 수요 부문에서는 어느 정도 보유세 현실화를 통해 주택매물이 늘어나도록 하고 대신 거래세(취득세·양도세)는 인하해 실수요 거래가 활성화될 수 있도록 해야 한다.
