박상언 유엔알컨설팅 대표Q. 은퇴 이후 신도시 인근 택지지구에 1층에 상가를 짓고 2~3층은 세를 놓은 후 4층에 거주하고 싶어 현재 단독주택지를 물색하고 있습니다. 청약시 어떤 점을 주의해야 하나요?
A. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공택지 내 단독주택용지의 인기가 많습니다. 분양 경쟁률이 평균 수십대 1은 기본이고 점포겸용의 경우 수백대 1에 이르고 있습니다. 단독주택용지의 인기가 하늘을 찌르는 것은 주택시장이 8·2 부동산 대책으로 일반 분양에는 전매제한과 청약자격 강화 등 규제가 강해진 반면 토지에 대한 규제는 비교적 문턱이 낮기 때문입니다. 높은 인기를 누리자 주거전용은 물론 점포겸용까지 모든 단독주택용지의 청약자격을 지역 거주 세대주로 제한됐습니다. 또 과열이 발생한 사업지구 위주로 단독주택용지 분양권을 불법 전매하는 행위에 대해 직접 모니터링에 들어간다는 방침이지만 프리미엄과 실수요를 겨냥한 청약행렬은 계속 될 것으로 예상합니다. 지난해 말게 원주기업도시가 주거 전용 단독주택용지 185개 필지 접수에도 4만377명이 몰려 3,106대1의 경쟁률을 기록하기도 했죠.
단독주택용지는 소유권 이전등기 전 최초 공급가보다 높은 가격으로 되팔면 3년 이하 징역이나 1억 원 이하 벌금에 처해지게 됩니다. 소유권 이전 등기 전에는 사업시행자로부터 공급받은 가격 이하로만 전매가 가능하다는 설명입니다.
그럼 이런 토지 청약은 어떻게 하는지 알아봅시다. 토지 청약은 별도의 청약통장이 필요 없습니다. 청약 신청 예약금 500~1,000만원만 내면 LH 청약센터 홈페이지(apply.lh.or.kr)를 통해 쉽게 참여할 수 있습니다. 예약금도 추첨 후 이틀 뒤면 100% 돌려받습니다. 또 일반적인 토지 구매와 달리 분양을 받은 단독주택 용지의 매매 대금은 아파트 매매처럼 6개월 동안 계약금-중도금-잔금으로 분할 지급하는 방식입니다. 앞으로는 예전처럼 택지지구 내 주택용지를 싸게 매수하는 게 어려워질 수 있다는 점도 알아둬야 합니다. 현재의 추첨제에서 가장 높게 입찰가격을 제시한 사람에게 분양하는 방식으로 바뀔 예정이기 때문입니다.
그럼 토지 청약을 통해 점포 겸용 주택을 짓고 싶다면 어떤 점을 알아둬야 할까요? 현행 단독주택용지 내 근린생활시설 설치비율은 연면적의 40% 미만으로 제한됩니다. 이에 2층 건축물인 경우 1층 전체를 근린생활시설로 사용할 수 없습니다. 하지만 앞으로 2층 이하의 건축물의 경우 설치비율을 50% 미만으로 확대해 2층 건축물인 경우 1층 전체를 근린생활로 사용할 수 있게 됩니다.
청약 시 큰 대로변에 청약하는 것을 추천합니다. 이런 상권 활성화 가능성이 높은 이런 필지는 경쟁률이 제일 높기 마련입니다. 경쟁률이 낮다고 이면도로 점포택지를 덜컥 분양받으면 상권이 안쪽까지 확장되지 쉽지 않아 실패하기 십상입니다. 지자체별로 주차장 확보, 가구수 ,점포 연면적이 조금씩 다를수 있으므로 반드시 확인후 청약해야 합니다,
또 상가주택이 좋아 보인다고 무작정 뛰어들어서도 곤란합니다. 무리한 기대는 금물인 것입니다. 상권이 활성화하기까지 최소 2~3년 걸리기 때문에 단기적으로 공실이 생길 가능성도 큽니다. 안정기에 접어들더라도 연 4~5% 이상 수익률을 기대하기 어렵다는 점도 사전에 알고 있어야 합니다. 불법 전매의 유혹도 주의해야 합니다. 시장에서는 당첨자에게 접근해 ‘다운계약서’를 미끼로 거래를 제안하는 경우가 많은데 이는 엄연한 불법입니다.
