A. 올해 다주택자의 가장 큰 고민거리는 ‘집을 팔 것이냐’, ‘임대사업자로 등록할 것이냐’를 놓고 셈을 해보는 것입니다. 다주택자는 4월부터 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 양도소득세 기본세율에서 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 추가세율이 적용됩니다. 작년 12월 13일 정부는 다주택자의 민간임대주택 등록 촉진을 위하여 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 발표했습니다. 여기에는 주택임대사업자에 대한 세제혜택과 건강보험료 인하 등 다양한 지원 방안이 포함돼 있습니다. 주택임대사업 등록은 해당 지역, 예상 보유기간, 기타소득 등을 고려해보고 결정해야 합니다.
조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자들은 매도, 보유, 임대사업자 등록 중 결정해야 합니다. 최근 몇 년간 주택경기 활황세에 힘입어 집값이 크게 올라 양도차익이 수억원에 달하는데, 해당 아파트 대신 양도차익이 비교적 적은 주택을 우선 팔 것인지, 주택임대사업자로 등록해 세제 혜택을 누릴지 고민하고 있습니다.
장기 보유가치 큰 재건축 아파트 매입했다면
3개월 이내 준공공임대주택 등록 고려할 만
만약에 주택을 판다면 가치 상승 낮은 집을 먼저 매도해야 합니다. 주택 수에 따라 중과되는 양도소득세를 피하기 위해 집을 처분한다면 미래가치가 높은 알짜 주택 한 채만 남기고 나머지를 처분하는 편이 좋습니다.
주택을 안 팔고 버틴다면 주택임대사업자 등록으로 ‘임대주택 활성화 방안’에 내용을 토대로 세제혜택 받아야 합니다. 정부의 임대주택 등록 활성화 방안의 최대 수혜자는 조정대상 지역 내 시세차익이 크거나 보유가치가 높은 중소형주택 2~3채 갖고 있는 집주인으로 압축됩니다. 특히 향후 집값 상승 가능성이 높고, 전세수요가 많은 서울과 수도권 핵심지역이라면 가장 큰 혜택을 누릴 수 있습니다.
임대등록에도 양도세가 하나도 없는 경우도 있습니다. 주택 취득 후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 임대사업자 등록하여 10년 이상 임대하면 양도세는 100% 감면됩니다. 가격은 상관없고 전용 85㎡ 이하이면 되고 당초 올해 말까지 등록할 경우에만 혜택을 줄 예정이었다가 2018년 말까지로 연장했습니다.
이 같은 준공공임대주택(10년 이상, 양도소득세 100% 감면)을 활용하여 투자할 수 있는 부동산은 장기 보유가치가 높은 재건축 주택입니다. 재건축은 조합 설립 이후 거래가 안 되기 때문에 5~7년은 자동으로 거래가 제한됩니다. 조합 설립 전 단계의 주택을 구입해 준공공임대 등록한 뒤 입주 후까지 장기간 보유하면 세제혜택은 받을 수 있습니다. 하지만 임대료 제한·의무임대 기간 등 제약사항도 있습니다. 실제로도 서울 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 지역을 중심으로 이러한 움직임을 보이는 수요자들이 많은 편입니다. 그 동안 소형 아파트 ‘갭투자’를 통한 단기투자가 유행이었지만 장기보유 가치가 있는 지역에 대한 선호도가 높아지면서 다주택자는 미래가치 높은 지역 내 아파트 투자에 움직임을 보이고 있습니다. 특히 재건축 아파트(사업 초기단계) 취득 예정자들은 임대에 적합한 주택, 5~10년 후에도 보유가치가 높은 임대용 주택을 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.
양희관 우리은행 WM자문센터 팀장
