“올해는 개인들이 투자하기 적합한 공모 상장 리츠를 꼭 선보이려고 합니다.”
김대형 마스턴투자운용 대표는 최근 서울경제신문과의 인터뷰에서 공모 리츠 상품 출시에 대한 강한 의지를 내비쳤다. 앞서 마스턴운용은 지난 2년 간 안양 평촌에 위치한 지스퀘어, 서울 중구에 위치한 씨티센터타워, 판교 알파돔시티 6-4구역 등을 기초자산으로 공모 상장 리츠를 설립하려고 했으나 무산된 바 있다. 계속된 실패에도 불구하고 김 대표가 공모 리츠에 대한 희망을 놓지 않는 것은 시장 환경이 우호적으로 변한데다 미래 성장 동력을 위해 반드시 필요하다고 보기 때문이다. 그는 “저성장 기조를 고려하면 과거와 같은 급격한 금리 인상은 어렵다고 본다”며 “앞으로도 개인들의 여유자금이 풍부한 것으로 예상돼 개인 투자자를 모으기도 과거보다 훨씬 수월한 상황”이라고 설명했다. 그는 이어 “기대수익률이 높은 사모 부동산펀드나 프로젝트금융투자회사(PFV)를 안정적인 수익률이 나올 수 있는 상품으로 만들어 공모 리츠에 매각하면 운용사 입장에서도 시너지를 낼 수 있다”고 덧붙였다.
공모 시장의 성장을 위해서는 운용사와 판매사의 노력도 필요하다고 말했다. 우선 운용사의 경우 기관이 아닌 개인들에게 더 좋은 상품을 제공해야 한다고 강조했다. 김 대표는 “그간은 리츠에 대한 개인의 이해도가 부족하다 보니 기관이 주도하고 개인이 따라가는 형태로 상품을 만들었다”며 “개인과 기관은 투자성향이 다른 만큼 개인투자자들에게 초점을 맞춘 적합한 상품을 만들어야 한다”고 밝혔다. 기관 투자자들은 자금 회수 기간이 통상 5년이다 보니 기관을 겨냥한 상품은 영속형으로 만들기가 쉽지 않다. 또 기관의 비중이 높아지면 상장이 되더라도 거래량이 많지 않을 수 있다. 마스턴운용도 이를 고려해 개인에 초점을 둔 영속형 상장 리츠를 만들 계획이다. 실제 지난해 마스턴운용은 씨티센터타워를 기초자산으로 하는 공모 상장 리츠를 추진하면서 운용 기간을 20년으로 잡은 바 있다.
부동산간접투자상품에 대한 판매사들의 이해도도 높일 필요가 있다고 밝혔다. 그는 “판매사들이 부동산간접투자 상품이 낯설다 보니 개별 부동산의 위치보다는 임차인의 신용도와 임차기간만 보고 상품을 팔려는 경향이 있다”며 “부동산의 가치를 좌우하는 본질적인 요인에 대한 이해가 필요하다”고 말했다.
아울러 마스턴운용이 기존에 강점을 지니고 있는 개발 분야에 대해서는 보다 경쟁력을 강화해 나갈 방침이다. 마스턴운용은 운용사 중에서 개발팀을 처음으로 만들었으며, 전체 운용역 50명 중 3분의 1 정도가 개발 전문 인력으로 구성되어 있다. 특히 마스턴운용의 개발 운용역들은 SK건설·삼성물산에서 10년간 근무한 김 대표를 비롯해 대부분 다양한 개발 및 시공 관련 경험이 있어 개발 과정을 꿰뚫고 있다는 점이 장점이다. 마스턴운용은 전체 운용 자산에서 약 60%가 개발, 40%가 실물 자산이 차지하고 있다. 김 대표는 “시장에서 좋은 가격에 좋은 실물 자산을 찾기가 점점 어려워지고 있다”며 “투자자들이 원하는 상품을 만들기 위해 앞으로 밸류애드와 오퍼튜너스틱 투자 비중을 70%까지 높일 계획”이라고 밝혔다. 특히 그간의 트랙레코드를 바탕으로 오퍼튜너스틱 블라인드 펀드를 조성해 자산 규모를 확대해나갈 계획이다.
신성장 동력으로는 ‘해외 시장’과 ‘인프라’를 꼽았다. 마스턴운용은 지난해 부동산펀드 겸업 허가를 받았다. 겸업 허가 후 마스턴운용은 작년에만 부동산펀드 3개를 설립하는 등 빠르게 사업을 확장해나가고 있다. 김 대표는 “리츠로는 제약이 많았던 해외, 대출펀드, 인프라와 신재생에너지 쪽을 키워나갈 예정”이라며 “특히 인프라와 경우 전략적투자자(SI), 기관투자자와 함께 항만 부두 사업을 추진할 예정이며, 신재생에너지의 경우 미국, 캐나다, 호주, 영국 등 선진국 시장 위주로 살펴보고 있다”고 말했다. 아울러 보다 적극적인 투자를 통해 시장을 선도하겠다고 밝혔다. 김 대표는 “점점 치열해지는 경쟁 상황을 감안하여 IB 같은 운용사를 지향하고 싶다”며 “현재도 상당한 금액의 고유자금을 직접 투자하고 있으며 향후 고유자금 추가출자를 통해 앞으로 출시할 예정인 블라인드 펀드를 활용하여 투자 여력을 키워 나가겠다”고 밝혔다.
개별 투자 시장에 대한 생각도 밝혔다. 우선 전체 상업용 부동산 시장의 절반 이상을 차지하는 오피스 시장에 대해서는 “수요에 비해 공급이 부족한 판교에 가장 관심이 크다”고 밝혔다. 또 “리테일은 백화점과 할인점이 아닌 쇼핑몰을 우선적으로 보고 있으며, 물류의 경우 수요 초과 지역인 경기도 서부권이 유망해 보인다”고 말했다. 주거 시장에 대해서도 관심이 높다고 말했다. 김 대표는 “주거 시장이 비주거 시장의 두 배 정도 된다”며 “서울 핵심 지역을 위주로 주거 분양 사업을 계속할 것”이라고 밝혔다.
한편 마스턴운용은 지난 2010년 코람코자산신탁 부사장 출신의 김 대표가 세운 회사로 현재 자산 운용 규모는 4조 6,000억원이다.
