고종완 한국자산관리연구원장3월은 이사철 대목으로 꼽히는 시기이지만 올해 부동산 시장은 도리어 혼돈에 빠졌습니다. 정부의 규제 여파로 서울의 매매가 대비 전셋값 비율이 2년8개월 만에 가장 낮은 수준을 기록했고 지난 2월 아파트 거래량은 2012년 1월 이후 가장 적었습니다. 부동산 시장 상승세가 올해 고점을 찍었다고 보는 고종완 한국자산관리연구원장은 4~5년 뒤를 내다보는 투자로 신설 역세권을 주목해야 한다고 말한다.
Q. 왜 올해 집값이 고점을 찍었다고 보나요?
A. 우리나라 부동산 시장을 1987년부터 보면 서울 아파트 매매가 기준으로 일정 기간 가격이 오르면 일정 기간 조정을 받았습니다. 상승(1987~1991년), 하락(1991~1999년), 상승(2006~2010년), 하락(2010~2013년) 식입니다. 물가상승률 대비 지나친 집값 상승, 미국발 금리 인상과 함께 아파트 입주물량이 올해 사상 최대라는 점도 집값 하락 요인입니다.
Q. 좋은 아파트의 조건은 무엇입니까?
A. 기존 아파트 투자자들은 입지·호재·교통·용적률 같은 현재 가치만 중점적으로 따졌습니다. 그러나 좋은 아파트를 찾기 위해서는 4~5년 뒤를 내다봐야 합니다. 아파트의 공시지가(물가상승률을 상회하는 연평균 2~3% 상승), 매매가와 전세가 추이, 큰 대지지분, 재건축 재료 여부(준공 후 20~30년 안팎의 1980년대 아파트)를 살피세요. 이 조건들에 부합하는 신설 지하철 주변을 주목해야 합니다.
Q. 신설 역세권이 부동산에 주는 효과는?
A. 부동산 가격 급등의 최우선 조건은 ‘교통 사각지대’ 해소입니다. 역세권 아파트와 비역세권 아파트는 보통 10~20%가량의 가격 차이가 납니다. 신설 지하철이 들어오면 서울의 경우 주변 아파트는 최소 15~23% 뛰는 것이 정설입니다.
Q. 구체적으로 어느 지역을 주목해야 할까요?
A. 집값이 뛸 가능성 있는 지역이 신안산선과 GTX 수혜를 받는 곳입니다. 최근 부동산 가격이 오르지 않은 안산·일산이 대표적인데 GTX 개통 시 일산에서 서울까지의 이동시간이 기존 1시간 이상에서 10~19분으로 단축됩니다. 일산 킨텍스 등 30평대 아파트는 아직 3억~4억원대의 비교적 싼 가격에 거래되기도 하니 참고 바랍니다. 이외 인천 청라지구와 가정동, 의정부, 양주처럼 상대적으로 과열화되지 않았던 지역을 살펴봐야 합니다. 신설 역세권 주변의 20~30평대 아파트는 대부분 매매가가 5억원 내외인데 5호선 연장선, 9호선 연장선 수혜를 받는 서울 동북권, 하남 지역은 이미 많이 오른 상황입니다. 9호선 연장선의 경우 강남으로 출퇴근하는 직장인들의 수요가 많아질 예정이기 때문에 아파트가 없다면 빌라나 다가구주택도 유망합니다.
Q. 신설 지하철 주변 투자 시 유의사항은?
A. 올해 들어 전세가와 매매가의 격차가 점점 벌어지고 있어 조심해야 합니다. 지하철이 들어선 후 사면 안 됩니다. 지하철이 들어서는 순간 전세가가 20%는 오르기 때문입니다. 적절한 시점을 잡아보세요. 또 신설 지하철에서 1,000m 이내이며 주변 시세보다 낮은 부동산을 골라야 합니다.
*자료제공=지식 플랫폼 ‘커넥츠 ASK(http://www.conects.com/)’
