“양도세 중과에서 벗어나기 위해 나온 매물의 거래가 이미 끝났습니다. 지금 나와 있는 일반 매물은 금액이 이보다 높아 매수자들이 관심을 갖지 않고 지켜보고만 있어요. 당분간은 거래가 안 될 것 같습니다” (강남구 대치동 P 공인 관계자)
정부가 작년 8·2 부동산 종합대책에서 발표한 핵심 규제 중 하나인 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 1일부터 본격 시행되면서 주택시장에 변화가 찾아올 전망이다. 최근 늘어난 급매물이 줄어드는 한편 주택대출 등의 영향으로 매수세도 감소해 ‘거래 절벽’이 일어나며 가격도 약보합세를 면하기 힘들 것이라는 전망이다.
양도세 중과가 시행으로 2주택 이상 다주택자는 전국 조정대상지역에 있는 집을 팔면 이전보다 세금부담이 크게 늘어난다. 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 세종, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구 등 40곳에 달한다.
2주택 보유자는 기본세율(6~42%)에 10% 포인트, 3주택 이상 보유자는 20% 포인트가 중과된다. 이에 따라 3주택 이상 보유자의 경우 양도세율이 최고 62%로 올라가 세금폭탄을 맞을 수 있다.
정부는 예외 조항도 마련했다. 3주택 보유자의 경우 수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억원 이하 주택은 양도세를 계산할 때 제외된다. 2주택자가 부산 7개구나 세종 등 수도권 이외 지역에 산 집을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 이유로 팔 때도 예외적으로 양도세 중과에서 제외된다.
이와 함께 정부는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 4월 양도세 중과에 맞춰 집을 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하는 경우 양도세 중과를 면제해주기로 한 바 있다. 이에 따라 이날부터 주택을 8년 이상 장기임대주택으로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있다.
양도세 중과를 앞두고 지난달까지 임대사업자 등록이 매우 활발했고 다주택자의 집 처분도 큰 폭으로 늘어났다. 임대주택 신규 등록자 수는 작년 11월 6,159명, 12월 7,348명에 이어 올해 1월 9,313명, 2월에는 9,199명을 기록하며 가파른 속도로 올랐다. 양도세 중과 전 집을 처분하려는 다주택자들이 몰려들면서 지난달 서울 아파트 거래량도 부쩍 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매량은 1만3,814건으로 작년 동기 6,658건 대비 배 이상 늘었다.
양도세 중과 시행이 향후 주택시장에 어떤 영향을 미칠지도 관심을 끈다. 이미 다주택자들의 급매물이 대거 시장에 풀렸지만 매수세가 뒷받침 되지 않아 강남 재건축 시장을 중심으로 실거래가 하락세가 본격화되고 있다. 앞으로는 3월 수준의 급매물도 사라지겠지만, 대출 규제 강화로 매수자들이 뒷받침되기 어려워지면서 거래가 줄어들 것이라는 예상이다.
이미 서울 등지는 2주택 이상 보유자들이 담보대출을 받을 수 없는 데다 최근 시행된 새로운 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 등의 대출 규제로 은행에서 돈을 빌리기가 어려워진다. 급매물이 쏟아진다 해도 이런 매물이 제대로 소화되기 힘든 환경이 만들어진 셈이다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “재건축 초과이익환수 시행, 보유세 개편 논의, 양도세 중과, 대출 규제와 금리인상 등 여러 악재가 있어 매수자들이 당분간 관망할 가능성이 크다”며 “한동안 가격이 약보합세가 유지되지 않을까 생각된다”고 말했다.
