Q. 아파트에 선순위로 전입신고한 임차인이 있는 경우 대항력이 있다 하여 낙찰자가 그 임대차의 부담을 승계할 수도 있다고 합니다. 권리분석에 필요한 임차인의 정보는 어떻게 얻을 수 있는지요?
A. 아파트와 같은 주거용 부동산의 경우 등기부상 기재되는 권리를 제외하고 실제로 낙찰자에게 인수될 수도 있는 권리는 그리 많지 않습니다. 주거용 부동산이라 함은 이미 건축물을 뜻하므로 법정지상권이나 분묘기지권의 문제도 없고, 유치권도 신고되는 경우가 있기는 합니다. 하지만 신축건물이 아니라면 대부분 성립을 인정받지 못할 뿐만 아니라 그 주장도 그리 거세지 않는 경우가 대부분입니다. 주거용 부동산에서 입찰자가 가장 주의해야 하는 권리는 역시 임차인의 대항력입니다. 임차인의 대항력 여부를 판단하기 위해 필요한 정보를 얻는 방법을 알아보겠습니다.
법원에서 열람이 가능한 서류 중에 매각물건명세서와 임대차현황조사서에는 현재의 임대차 현황을 비롯해 실제의 점유자에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 그러나 법원의 서류만으로 권리분석을 끝내는 것은 바람직하지 않습니다. 임대차현황조사서를 작성하는 집행관은 공권력이 없으므로 이해관계인의 진술에만 의존할 수밖에 없는 것이 현실이기 때문입니다. 물론 임대차현황조사서나 매각물건명세서에 중대한 오류가 있어 이로 인해 낙찰자가 현저한 손해를 입을 위험이 있는 경우는 매각 불허가사유가 되기도 합니다. 하지만 입찰 전에 확실한 정보를 얻어 불필요한 위험을 줄일 수 있다면 그렇게 하는 것이 현명한 경매투자라 할 수 있습니다.
이처럼 법원의 서류만으로는 임차인에 대한 조사결과를 확신할 수 없습니다. 따라서 등기사항전부증명서상 최선순위로 설정된 권리보다 시기적으로 먼저 전입신고 된 임차인이 있는지를 스스로 조사해보는 것이 좋습니다. 신문의 경매공고나 경매정보지, 인터넷 경매정보 사이트의 출력물 등과 같은 그 부동산이 경매절차에 있음을 입증할 수 있는 서류를 지참하여 가까운 주민센터를 방문하면 그 부동산에 전입신고 되어 있는 모든 세대주와 전입신고 일자를 확인할 수 있는 전입세대열람 내역서를 발급받을 수 있습니다. 이렇게 열람한 세대주 중에 등기상 최선순위 권리보다 먼저 전입신고 된 임차인이 있다면 낙찰 후에 그 임대차보증금의 반환의무를 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 발생할 수 있으므로 주의 해야 합니다
세대주를 열람한 결과 선순위 임차인이 없는 것으로 파악됐다 하더라도 안심할 수는 없습니다. 후순위의 세대주라 하더라도 ‘세대합가’ 된 이력이 있다면, 세대주의 전입신고일이 아니라 최초로 전입한 세대원의 전입신고일자로 그 세대의 대항력이 판단되기 때문입니다. 즉, 현재의 세대원 모두가 동시에 전입신고한 것이 아니라 순차적으로 전입신고를 해서 현재의 세대를 구성하고 있다면 그 중 가장 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입신고 일자가 대항력을 판단하는 기준이 된다는 의미입니다. 전입신고열람 내역서에는 세대주 뿐만 아니라 최초로 전입신고 한 세대원의 전입신고 일자도 함께 표시되니 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다.
김재범 레이옥션 대표
