재건축 규제에 이어 6월13일로 예정된 지방선거까지 온갖 변수로 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 일각에서는 연이은 부동산 규제로 부동산 시장이 예년에 비해 위축될 것이라는 전망도 나온다. 이런 관측에 대해 박상언 유엔알컨설팅그룹 대표는 6월 지방선거 전에 오히려 좋은 투자 기회를 잡을 수 있다고 조언한다.
세종 분양예정 아파트·땅 노려볼만
흑석·과천·분당도 시세 상승 기대
Q. 최근 부동산 시장은 어떻습니까.
A. 재건축 규제가 부동산 시장에 많은 영향을 주고 있습니다. 초과이익환수제로 강남권 재건축 부담금이 최대 8억4,000만원까지(실제 금액은 정부발표금액보다 훨씬 덜 나올 것으로 추정) 오르면서 이에 대한 반사 작용으로 마포나 서대문·광진구·분당 등 비강남권 아파트 가격이 높아지는 추세입니다. 초과이익환수제를 적용받지 않는 한남이나 북아현·흑석 등 재개발 뉴타운도 가격이 오르고 있어 이 일대를 주목할 필요가 있습니다.
Q. 6월 지방선거가 부동산 시장에 미치는 영향은.
A. 역대 지방선거가 있던 해의 전국 아파트 매매가격 증감률을 살펴보면 지난 2002년도에는 22.78%, 2006년도에도 13.75%로 높은 증가율을 기록했습니다. 2010년에는 2.53%에 그쳤지만 당시 글로벌 금융위기 영향으로 하우스푸어(house poor)가 생겨나면서 영향을 받았다고 볼 수 있습니다. 이러한 과거 패턴을 고려했을 때 이번 6월 지방선거 전에도 좋은 기회가 올 것이라고 생각합니다.
Q. 구체적으로 오를 것으로 전망되는 지역이 있다면.
A. 먼저 선거철의 여왕, 세종시가 있습니다. 지방선거·대통령선거 등 선거 때마다 오르는 지역 중 하나죠. 단 월세 수요가 높지 않으니 기존아파트보다는 분양 예정 아파트, 상가, 땅을 눈여겨보실 것을 추천합니다. 더블 역세권인 흑석지구는 한강변인데다 재건축 연한에 접어드는 아파트들이 있어 시세가 높아질 것으로 보고 있습니다. 송파 남부권, 과천, 분당 역시 주변 시세 상승에 따라 함께 오를 것으로 예측되는 지역들입니다.
Q. 분양 아파트와 재건축이 예상되는 아파트 중 어떤 것을 매수하는 게 좋을까요.
A. 자금 여유가 없는 분이라면 분양 아파트를 추천합니다. 중도금 대출을 받을 수 있기 때문이죠. 다주택자라면 청약에서 경쟁력이 낮아지니 안전진단이 통과된 재건축아파트 급매가 나오면 중장기적으로 보고 매수하는 것이 낫습니다. 가락이나 문정동 일대는 잠실에 비해 아파트 가격이 절반밖에 나가지 않는 저평가 지역이니 잘 살펴보시면 좋습니다.
Q. 수익성 높은 아파트를 고르는 방법이 있나요.
A. PRR(Price to Rent Ratio), 즉 임대료 대비 주택가격비율을 잘 따져 보아야 합니다. 강남이나 사대문 지역 아파트 집값이 오르는 것도 월세를 통한 수익이 높기 때문입니다. 아파트 월세를 주식 배당으로 생각하고 PRR가 좋은 지역, 아파트를 검토해야 합니다.
/자료제공=지식 플랫폼 ‘커넥츠 ASK’(http://www.conects.com/)
