19대 대선을 한 달 앞두고 있던 지난해 4월 주요 건설단체인 한국주택협회와 대한주택건설협회는 주요 정당 후보 캠프, 국회, 정부에 재건축초과이익환수제(재초환) 적용을 다시 3년 유예해달라고 건의했다. 재초환 적용 대상이 되는 사업장은 부담금 때문에, 2017년 말까지 관리처분계획 인가를 신청해 재초환 적용에서 벗어나는 곳은 조합 내부의 갈등으로 사업이 제대로 진행되지 않는 부작용이 불을 보듯 뻔하다는 이유에서다. 많은 전문가들도 재초환 시행에 따른 재건축사업 지연, 공급 부족에 따른 집값 폭등 가능성을 경고했다.
업계와 전문가들의 우려를 무시하고 강행한 재건축 규제가 후폭풍을 몰고 올 것이라는 전망이 점차 커지고 있다. 심각한 공급 부족으로 참여정부 후반기 나타났던 부동산 가격 폭등 현상이 현 정부 후반기에 다시 반복될 수 있다는 우려가 커지는 상황이다. 중앙 정부의 재건축 규제와 함께 일반주거지역 아파트 최고 층수를 35층 이하로 제한하는 서울시의 재건축 규제도 반포, 잠실, 대치 등 서울 주요 지역 재건축 단지들의 도시계획위원회 심의 통과 지연으로 사업 진행을 늦추는 데 한몫 한 것으로 평가된다.
28일 부동산 업계에 따르면 정부가 집값 안정을 목표로 올해 들어 재초환 시행, 안전진단 기준 강화 등 재건축 규제 강화에 나서면서 그러한 우려가 현실화될 조짐이 나타나고 있다. 지난 15일 서초구 반포현대가 강남 재건축 아파트 중 처음으로 조합원 1인당 1억 3,500만원대의 예정 재건축 부담금 통보받은 것을 계기로 재초환 적용 대상인 송파구 잠실주공5단지, 강남구 대치쌍용2차에서는 부담금을 낮추기 위해 재건축사업 속도를 늦추거나 사업 자체를 중단하자는 의견이 나왔다. 지난해 재초환을 벗어난 사업장인 서초구 한신4지구, 반포주공1단지(1·2·4주구), 송파구 잠실 진주아파트, 미성·크로바에서는 시공사 선정, 감정 평가, 분양 방식 등을 놓고 내부 갈등이 불거진 것으로 전해진다.
이 같은 내부 갈등은 결국 사업 지연 및 공급 부족으로 이어질 것이라는 데 여러 전문가들의 의견이 모아진다. 안성용 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “올해 말 입주 예정인 9,500여 가구 규모의 송파 헬리오시티를 비롯해 2019년까지는 수도권 지역 아파트 공급이 많아 전세 및 매매 시장이 안정될 수 있지만 수도권 공공택지 신규 공급이 사실상 중단돼 있고 재건축에 따른 공급 증가 물량은 제한적이기 때문에 2020년 후에는 공급 부족 문제가 불거질 수 있다”고 내다봤다. 특히 강남 재건축 단지의 경우 공급이 더욱 제한적인 반면 수요는 풍부하기 때문에 사업이 지연되는 단지가 늘어나면 공급 부족에 따른 가격 상승 현상이 다시 나타날 수 있다고 설명했다.
일단 최근까지는 정부의 재건축 규제에 따라 강남 재건축 단지들을 중심으로 매수세가 꺾이고 매매 시세 상승률이 둔화되는 추세다. 부동산114가 집계한 서울 재건축 아파트 주간 매매 시세 상승률은 지난해 ‘8·2 대책’이 발표된 8월 이후 8개월 만인 올해 4월 27일 -0.03%의 하락세로 전환했고 지난 25일에는 -0.05%로 하락폭이 확대됐다. 그러나 강남 재건축 단지 중에서도 안전진단을 통과해 재초환 적용에서 벗어난 단지들은 여전히 투자 수요가 이어지면서 시세가 견고하게 뒷받침되고 있는 것으로 전해진다.
과거 참여정부도 부동산 정책의 초점을 ‘투기 수요 억제’에 맞췄다. 양도소득세 강화, 분양권 전매제한, 분양가 자율화 폐지, 종합부동산세 신설, DTI 도입, LTV 강화 등 강력한 규제를 잇달아 내놨다. 새로운 대책을 내놓을 때마다 잠시 시장이 안정화를 되찾는 듯했지만 이내 집값은 다시 들썩거렸고 임기 5년간 서울 아파트 가격은 56% 상승했다. 확실한 실패였다.
전문가들 사이에서는 재초환 등 집값을 잡기 위한 정부의 규제는 단기 억제책에 불과할 뿐 중장기적으로는 시장의 불균형을 심화시키고 자율 조정 기능을 무력화시킬 수 있다는 지적이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “재초환 적용을 벗어난 단지와 그렇지 못한 단지 간 시세 차이가 벌어지고 재초환 적용 대상이 되지 않는 재개발·리모델링 사업장과의 형평성 문제도 있다”면서 “많은 사람들이 과거 사례를 통해 정부의 규제가 오래 지속되지 않는다는 것을 알고 있어서 정부가 인위적인 규제를 심하게 하면 시장이 자율적인 조정 기능에 따라 움직이는 대신 정부 정책에 대한 의존성이 높아지게 된다”고 지적했다.
재초환과 관련해 준공 후 시세를 예측하기 어렵기 때문에 예정 부담금의 신뢰도가 떨어진다는 문제점도 제기된다. 때문에 예상을 뛰어넘는 예정 부담금을 통보 받아 사업이 중단되면 그에 따른 피해는 해당 조합원들의 몫으로 돌아가게 된다는 우려도 나온다.
