A. 결국 정부가 보유세 강화 카드를 꺼내들었습니다. 지난 7월 3일 재정개혁특별위원회(이하 “재정특위”)에서 종합부동산세제 개편 권고안을 정부에 제출하였고, 7월 6일 이를 반영한 정부안이 발표되면서, 임대소득세나 양도소득세에 비해 다소 관심이 적었던 종합부동산세에 대한 관심이 증가되었는데요. 우선 같은 보유세인 재산세와 종합부동산세를 혼동하시는 분들이 많습니다. 재산세는 소유자와 관계없이 각 지역에 소재하고 있는 주택, 토지 등에 대해서 지방자치단체가 부과하는 세금 입니다. 종합부동산세는 소유자별로 주택과 특정 토지에 대해서 국가가 부과하는 세금입니다. 일반적으로 사업용 부동산은 종합부동산세 과세대상이 아니며, 공동명의를 하는 경우 재산세에는 영향이 없지만 종합부동산세는 줄어드는 효과가 있습니다.
종합부동산세는 정부에서 고시한 공시가격에서 계산을 시작합니다. 주택의 경우 공시가격에서 과세기준금액 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱하여 나온 과세표준에 0.5%~2%의 5단계 누진세율을 적용하여 세액을 산정합니다. 종합부동산세는 국가에서 계산하여 납세자들에게 납부서가 보내지며, 매년 12월 15일까지 납부를 해야 합니다.
결국 종합부동산세를 강화하기 위해서는 공시가격, 공정시장가액비율, 세율을 높이거나, 과세기준금액을 낮추는 것인데, 공시가격은 매년 자연적으로 상승하고 있으므로 정부는 공정시장가액비율과 세율을 둘 다 조정하고 3주택 이상 보유자 중과까지 적용함으로써 시장에 매우 강력한 메시지를 던진 것입니다. 정부안에 따르면 3주택 이상 보유자의 공시가격 합계액이 35억원인 경우 종합부동산세가 약 1,179만원(약 74.8%) 증가합니다.
종합부동산세 개편이 확정되지는 않았으나, 벌써부터 어떻게 대응을 해야할지 문의하시는 분들이 늘었습니다. 물론 정부의 목표에 부합하기 위해서는 다주택자들이 보유 중인 부동산을 매각하는 것이 바람직하겠으나, 조정대상지역 내의 양도소득세 중과가 실시된 상황에서 최대 62%의 세부담을 안고 매각을 하는 것은 쉽지 않은 선택입니다. 따라서 다음의 2가지 방안을 고려해 볼 수 있습니다.
첫번째는 보유하고 있는 재산을 배우자 또는 자녀에게 증여하는 것입니다. 앞서 설명드린것처럼 종합부동산세는 인별로 부과되는 세금이기 때문에 재산을 분산함으로써 세부담을 줄일 수 있습니다. 다만, 증여를 하는 경우 증여세 및 취득세가 추가로 발생되므로 이런 부분까지 종합적으로 고려해야 합니다. 예를 들어 4주택자인 A씨가 공시가격 5억원(취득가액 4억원)인 아파트를 배우자에게 증여하는 경우, 시가를 반영한 증여세(배우자공제 6억원 적용)는 약 1,000만원, 취득세는 약 2,800만원이 발생하나, 종합부동산세는 매년 약 350만원씩 감소하고, 추후 약 2억원의 양도소득세(조정대상지역 내 매도)도 감소시킬 수 있습니다. 또한 자녀에게 증여할 의사가 있다면 부동산 가치가 더욱 상승하기 전에 피하기 어려운 증여세를 부담하고, 줄일 수 있는 종합부동산세를 감소시키는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.
두번째는 임대사업자로 등록하는 것입니다. 등록당시 기준시가 6억원 이하이고, 8년 이상 임대하는 주택임대사업자로 등록하는 경우 종합부동산세 합산대상에서 제외됩니다. 예를 들어 거주주택 1채(기준시가 10억원)와 사업자등록을 하지 않은 임대주택 2채(기준시가 각 5억원, 임대주택 요건 충족)를 보유한 경우, 임대사업자 등록을 한다면 매년 약 850만원의 종합부동산세를 절약할 수 있습니다. 다만, 이로 인해 증가될 수 있는 건강보험료 등은 추가로 고려해야 합니다.
