펀드 수익률이 바닥을 뚫는 ‘펀드 무덤’ 속에서도 운용 업계가 주목하는 시장은 일본이다. 일본 부동산 펀드는 나 홀로 고공행진을 하며 존재감을 과시하고 있다. 한화자산운용의 ‘한화 Japan REITs 부동산투자신탁’은 일본 도쿄를 중심으로 오피스 섹터에 투자하는 펀드다. 이 펀드는 도쿄 중심의 오피스(27.4%), 주택(10.2%), 호텔(8.8%)에 투자한다. 주로 부채 비율이 낮고 장기 부채에 대한 고정 비율이 높은 기업에 투자를 집중한다.
도쿄의 상업용 부동산은 역대 최고의 호황을 누리고 있다. 일본 부동산은 지난 2016년 일본 금융청의 월지급식 상품에 대한 부정적 시각으로 인한 판매사들의 영업 위축으로 수익률이 하락했지만 일본은행이 지난해 900억엔의 리츠를 매입하고 리츠 기업에 대한 지분 5% 상한선을 철폐하면서 반등하기 시작했다.
도쿄 오피스 지표를 보면 올해 3월 공실률은 2.8%로 2008년 금융위기 이후 최저 수준이다. 역대 가장 낮았던 2.49%에 근접한다. 특히 신축 오피스 공실률 역시 금융위기 이후 처음으로 한 자릿수인 8.9%를 보이고 있다. 공실률은 역대 최저 수준이지만 임대료는 3월 기준 평당 1만9,699엔으로 2만엔에 육박하는 등 수익성 개선세는 지속되고 있다.
일본 부동산을 둘러싼 환경도 우호적이다. 저비용항공사 운항 편수가 증가하면서 일본 관광객 증가세와 더불어 호텔과 리조트 예약률도 90% 이상을 차지한다. 지난해 일본 관광객은 전년 대비 19% 증가한 2,977만명을 기록했다. 올해 1·4분기 관광객도 전년 같은 기간 대비 16.5% 증가한 762만명을 기록했다. 오는 2020년에는 도쿄올림픽 특수와 맞물려 일본 정부는 관광객을 4,000만명 수준까지 늘린다는 계획이다.
이에 수익률도 탄탄하다. 펀드 수익률이 기진맥진하는 최근에도 6개월 수익률 1.5%, 연초 이후 7.09%, 1년 6.68%에 달한다.
한화자산운용은 “향후 2년간 J-REITs의 탄탄한 실적 개선세를 바탕으로 한 안정적 배당이 예상된다”면서 “올 2·4분기 기준 매출액, 상각전영업이익(EBITA), 이익이 각각 지난해 하반기 대비 3.3%, 2.0%, 4.6% 증가할 것으로 예상된다”면서 향후 펀드 전망에 대해 설명했다.
