베트남에서 외국인은 신규 분양아파트 등 개발 지구 내에서만 부동산을 살 수 있다. 단독주택이나 빌라 같은 이미 완성된 특정 부동산은 소유권이 인정되지 않는다.
또 다른 특징은 분양 물량의 30%만 외국인에게 열려 있다는 점이다. 70%는 자국민에게 분양해야 한다. 대규모 분양을 실시한 경우 외국인은 청약이 몰리지만 가격이 오르면서 자국민 대상으로는 미분양이 발생하는 사례도 심심치 않게 나오는 이유다. 투자은행(IB)업계 관계자는 “베트남 부동산 분양을 광고할 때 외국인 물량만 설명하면서 수요가 높다고 설명하는 경우가 있다”며 “자국민 수요도 그에 상응하는지 반드시 확인해야 한다”고 조언했다.
외국인은 부동산 소유권이 50년만 인정된다는 점도 주의하자. 한 사람이 산 뒤 5년 후 팔면 그 다음 사람은 45년 동안만 소유할 수 있다. 대부분의 외국인이 신규 분양 아파트에 투자하는 이유이기도 하다. 또한 10년에서 20년 내에 매도하기 때문에 큰 위험은 아니라고 보는 시각도 있다. 베트남 부동산은 외국인이 보유했더라도 베트남인이나 외국인 모두에게 팔 수 있다.
베트남 부동산은 베트남에 상주하지 않고 여행비자나 유학비자만 있어도 투자할 수 있다. 등록만 하면 임대도 가능하다.
다만 일부 분양 부동산은 베트남 거주증을 요구하기도 한다. 거주증은 베트남 내 노동허가증 발급 후 거주증을 소지한 외국인이나 배우자로서 동반가족 거주증을 소지해야 인정받는다.
베트남 분양 물량은 공사가 중단될 위험이 있다는 점도 상기하자. 한국과 달리 책임시공, 주택보증 제도가 발달하지 않아 건설 중에 부도가 나면 완공 자체가 불투명할 수 있다.
과세제도 차이도 눈여겨 봐야 한다. 3억원짜리 아파트를 기준으로 베트남은 부동산 구입 시 부가가치세와 토지대상세 등 3,700만원 정도를 내야 한다. 보유하는 동안에 재산세는 없지만 임대소득에는 120만원 이상 과세된다. 매도시 최고 38%인 양도세는 2%로 낮다. 다만 한국처럼 8년이상 장기보유특별공제 적용시 75%를 공제하는 제도가 없고 베트남에서 낸 세금 이외에 국내에서 양도세가 추가 적용된다. 다만 베트남에서 낸 세금은 공제해 이중과세 우려는 없다.
부동산 임대 사업 시 한국과 달리 더 들어가는 비용도 있다. 부동산 중계료가 85㎡기준으로 한국은 240만원 선이지만 베트남은 600만원 이상 들어간다. 100만원 이상 월세를 받는 고급 임대 주택의 경우 가구까지 풀 옵션으로 제공해야 하는 경우도 많다. 베트남 현지 부동산 업계 관계자는 “베트남에 살지 않으면서 투자만 하기보다는 나중에 거주할 생각을 갖는 게 안전하다”며 “임대수익이나 매매차익을 노리는 경우도 기대치를 낮추고 에이전시보다는 개발사로부터 직접 설명을 듣고 따져야 한다”고 조언했다.
