“문재인 정부 2년 차인데 벌써 참여정부 말기 상황을 보는 듯합니다. 참여정부는 백약이 무효했던 부동산 상승세를 잡겠다고 대책 내놓기를 반복했으나 결국 정부에 대한 불신과 시장 내성만 키우고 끝났는데 이번 정부에서도 벌써 그런 조짐이 보여 걱정됩니다.”
주택정책 분야에서 잔뼈가 굵은 한 전문가가 내놓은 부동산 정책에 대한 평가다. 참여정부는 대책 발표 후 주춤했던 시장이 다시 오르면 추가 대책을 내놓는 패턴을 반복하며 정권 내내 부동산 시장과 소모전을 벌였다. 그러나 결국 정책을 통한 집값 잡기에는 실패한 채 막을 내렸다. 이번 정부도 참여정부의 실책을 되풀이할 수 있다는 지적이 나온다.
◇‘대책 발표→주춤→상승→추가 대책’…패턴 반복=두 정부 모두 주택경기 회복기에 정권의 바통을 이어받았다. 서울 아파트 값이 지난 2002년 30% 뛴 직후 들어선 참여정부는 5·23대책으로 포문을 열었다. 분양권전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 청약 1순위 자격 제한 등을 담았다. 시장이 움찔하며 아파트 값 월별 상승률이 1% 이하로 내리는 듯했으나 약발은 오래가지 못했다. 8~9월 이사철을 맞아 집값이 불안 조짐을 보이자 1가구 3주택자 양도세 중과 등의 보다 강력한 규제를 담은 10·29대책을 내놨다. 종합부동산세를 처음 도입한 것도 이때다. 이후 건설경기 침체가 맞물리면서 2004년 집값이 안정되는 듯하다 2005년 2월부터 매달 월평균 1% 이상 아파트 가격이 올랐다. 이때 2주택도 양도세를 강화하는 등 시장을 한층 옥죄는 8·31대책을 내놓는다. 호가는 떨어지지 않고 거래만 끊겼다. 관망세가 지속되다 저가매물이 일부 소화되면 가격이 반등하는 식이었다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 재건축 규제로 강남에 아파트 공급이 부족해지면 정권이 바뀌면서 집값이 다시 오를 것이라는 기대가 팽배했다. 어떤 대책을 내놔도 먹히지 않았다”고 설명했다. 그해 10월 잠시 마이너스로 돌아섰던 서울 아파트 값은 11월부터 다시 상승세를 타며 2006년 초부터 3·31대책(재건축 개발이익환수제, 주택거래 자금조달 계획 신고), 11·15대책(분양가 인하, 수도권 165만가구 공급) 등을 줄줄이 내놓는다. 결국 2007년 글로벌 금융위기가 터지면서 주택시장이 장기 침체로 진입하며 집값과의 전쟁이 막을 내렸다.
문재인 정부에서도 유사한 패턴이 반복되고 있다. 차이가 있다면 참여정부 시절에는 하나씩 카드를 내놨다면 이번 정부는 집권 초반 집약적으로 대책을 쏟아내고 있다는 점이다. 찔끔찔끔 대책을 내놔 시장 내성만 키운 참여정부의 실패를 반면교사 삼은 것으로 풀이된다. 하지만 현재까지의 결과는 다르지 않다는 게 전문가들의 평가다. 정부는 지난해 대출규제를 강화하는 6·19대책으로 포문을 연 후 8·2대책으로 융단폭격 식 규제를 도입했다. 8월 1.05%까지 상승하며 8년 만에 최대로 뛰어올랐던 서울 아파트 값은 대책 발표 직후 0.15%까지 떨어졌으나 이후 매달 상승세를 키웠다. 가계부채대책, 주거복지로드맵, 임대주택 활성화 방안 등 매달 한 개꼴로 정책을 내놨지만 시장을 억누르기에는 역부족이었다. 올 들어서도 종부세 강화안까지 내놨지만 서울 아파트 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다. 한 부동산 학과 교수는 “이제 나올 만한 카드는 다 나와 밑천이 드러난 게 아니냐고 판단하는 시장에 내성이 생긴 점도 과거와 비슷하다”고 지적했다.
◇‘낡은 판박이’ 대책 말고 정책 패러다임 바꿔야=현 정부의 부동산 정책은 내용에서도 참여정부 시즌2라고 해도 과언이 아닐 정도로 ‘판박이’다. 세금과 거래 제한으로 수요를 틀어막고 재건축 규제를 강화해 사업 속도를 늦추는 게 골자다. 투기과열지구·투기지역지정, 대출 규제, 무주택자 중심 청약제도, 종합부동산세·양도세 등 다주택자를 겨냥한 세금 강화, 초과이익환수제 부활, 안전진단 강화 등 강남 재건축에 대한 전방위 압박, 공공임대 등 서민주택 공급확대 등 참여정부 시절의 부동산 대책과 같은 시장 억제 수단을 고스란히 끄집어냈다. 규제를 내놓고 시장에서 효과가 나타나지 않으면 중개업소에 인력을 투입해 거래내역을 조사하고 중개업소들이 문을 닫고 숨바꼭질 영업하는 것조차 닮았다.
전문가들은 시장의 수요를 정책으로 억누르는 데는 한계가 있다는 점을 참여정부 정책의 실패에서 배워야 한다고 지적한다. ‘아파트=안전자산’이라는 인식으로 서울 요지의 아파트로 돈이 몰리는 상황에서 규제만으로는 시장 안정화라는 목적을 달성하기 어렵다는 것이다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 “지방은 침체가 심각하고 수도권도 워낙 입주량이 많아 상당히 안정돼 있는데 서울 중심의 왜곡된 시장인식에 기반해 수요억제 정책을 펴고 있다”며 “서울은 그냥 두면 적정 수준의 가격을 찾아갈 텐데 오히려 규제를 남발해 변동성을 키우고 있다”고 말했다. 또 다른 전문가는 “돈의 힘을 정책으로 절대 못 이긴다. 가계의 여유자금이 아파트가 아닌 대체 투자처로 흘러들게끔 하는 데 정책의 방점을 찍어야 한다”며 “안전자산인 아파트에 투자하려는 수요를 두드려 잡겠다는 것은 일시적인 효과밖에 내지 못한다”고 꼬집었다. 함 랩장은 “아직 정권 초기라 부동산 정책이 실패했다고 단정하기 이르다”면서도 “정부가 단기간에 정책효과를 내려는 욕심에 무리한 수요 억제책을 내놓으면서 양극화와 거래 급감이라는 부작용이 발생하고 있다”고 말했다.
