‘상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)’ 정하연 변호사(좌측), 이상언 사무장(우측)임차인(세입자) J는 2012년 10월경부터 서울 강동구 소재 상가를 임차(보증금 1,000만 원, 월차임 60만 원)해 음식점 영업을 시작했다.
임차인 J는 2017년 3월경 건물주(임대인) K에게 2017년 10월경 계약종료 시점에서 권리금을 회수할 수 있도록 협조해 줄 것을 요청했다. 그러나 건물주 K는 임차인 J씨에게 권리금회수를 주장할 권리가 없다는 등의 주장을 했다.
임차인 J는 건물주에 의해 상가에 투자된 인테리어 및 시설은 물론 지난 5년 간 성실히 노력하며 쌓아온 영업적 가치까지 모두 상실되는 위기에 처했다. 이에 임차인 J는 상가건물임대차보호법 제10조의4 ‘권리금회수 기회의 보호 등’ 규정에 따라, 권리금회수를 주장하기로 했다.
2017년 9월경 임차인 J는 신규임차인이 되려는 P씨와 권리금계약을 체결하고, 건물주 K에게 신규임차인 P와 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 하지만 건물주 K는 신규임차인에게 일방적으로 불리한 조건을 임대차계약서에 명시할 것을 요구했고, 신규임차인이 수용하지 않자, 2017년 10월경 ‘재건축하기 위해 매수한 것이므로 신규임차인과의 임대차계약을 거절한다.’고 통보했다. 결국 신규임차인 P는 권리금계약을 파기했고, 이로써 임차인 J는 권리금을 회수할 수 없게 됐다.
2017년 11월경 임차인 J는 건물주 K 등을 상대로 ‘권리금 손해배상 청구소송’을 제기했다.
2018년 8월 14일 서울동부지방법원의 담당재판부는 임차인 J에게 전부승소를 선고하며, “피고들(건물주)의 재건축 계획은 상가임대차보호법에서 정하는 임대차계약 체결 당시 구체적으로 고지되었거나, 건물이 노후, 훼손 또는 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 해당되지 않아, 원고(임차인)의 권리금회수 기회를 보호해 주지 않아도 되는 예외사유에 해당하지 않는다. 피고들은 원고의 손해를 배상할 책임이 있다”고 밝히며, 건물주 K가 약 4,300만원을 배상하고 소송비용을 부담하라고 주문했다.
2017년 5월 권리금분쟁 초기부터 임차인 J의 고문변호사를 맡아, 2018년 8월 권리금소송 승소까지 이끌어 낸 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)의 정하연 변호사는 “기본적으로 임대차계약 체결 시 재건축에 관한 구체적 고지를 받은바 없고, 건물안전 상 중대한 문제가 없고, 법령에 따른 재건축이 아니라면, 상가임대차 법 상 ‘계약갱신 요구 권’과 ‘권리금회수 기회’를 보호받을 수 있다. 단, 정확한 법률적 판단을 통해 대응해야 하고, 소송 과정에서 충분히 입증·소명할 수 있도록 소송제기 전부터 충분한 대비를 갖춰야 한다.”고 했다.
또한, 소송제기 전 실무를 맡았던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)의 이상언 사무장은 “건물주가 재건축을 이유로 상가임차인의 권리를 침해하는 경우, 임차인은 각 당사자별 상황과 재건축 계획의 구체화 정도 등 각 사정에 따라 각자 상황에 맞는 대응을 통해 법률적 권리를 주장해야 한다. 권리금소송은 임차인의 착오와 준비부족 등으로 인해 아직도 임차인의 패소 비율이 높은데, 과도한 욕심을 지양하고 보다 철저한 대비를 통해 보다 많은 상가임차인들이 권리금소송 승소 판결을 받을 수 있기를 바란다.”고 당부했다.
‘상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)’은 상가 관련 법률을 전문적으로 다루는 로펌으로 「상가임대차」, 「권리금소송」, 「상가명도소송」, 「경업금지」, 「계약취소」 등 사건을 주로 다루고 있다.
/김동호 기자 dongho@sedaily.com
