A. 재개발은 재건축과 달리 안전진단 기준 강화, 초과이익환수제 등과 같은 규제가 없고 관리처분 때까지 전매가 가능해 투자자들과 실수요자들이 몰리고 있습니다. 하지만 상담을 하다 보면 분양권을 받지 못하는 사례가 종종 있어 피해가 발생하고 있는 만큼 주의를 해야 합니다. 관련 법이 너무 바뀐 탓으로 철저하게 공부하면 돈도 벌지만 그렇지 않으면 돈을 잃기 십상인 게 재개발 투자 입니다.
분양자격은 시·도별 정비사업 조례에 따라 다릅니다. 재개발 구역마다 정비구역으로 지정되는 시점이 다른 만큼 적용되는 조례 또한 다릅니다. 자신이 투자하려는 재개발 구역이 어떤 조례를 적용받는지 확인해야 합니다. 특히 매수하려는 재개발 물건이 분양대상이 될 수 있는 물건인지 사전에 충분히 확인하고 특약사항에도 분양자격이 안될 경우 해지 요건을 정확히 명시해 계약을 해야 합니다.
우선 현금청산 대상인지 아닌지를 확인해야 합니다. ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’은 다수가 하나의 물건을 공동으로 소유하고 있는 경우 이 가운데 한 명만을 조합원으로 봅니다. 세 사람이 하나의 건물과 토지를 공동으로 소유하고 있을 경우 한 사람만 조합원으로 인정됩니다. 따라서 공유지분을 매입한다면 입주권을 얻지 못할 가능성이 있기 때문에 주의해야 합니다.
조합설립인가를 받은 재개발 구역에선 매도인이 여러 개의 물건을 소유하고 있을 때는 아파트 분양권을 하나만 배정합니다. 즉 매도인인 조합원 A가 주택 두 채를 갖고 있던 중 각각 B와 C, D 씨 등에게 매도했을 경우 원칙상으론 B와 C, D 씨 중 한 사람만 조합원 지위를 얻을 수 있습니다. 즉 조합원 자격을 넘겨받지 못한 나머지 주택 소유자는 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 현금청산 됩니다. 이 물건을 다시 넘겨받는 매수인도 현금청산 대상이기 때문에 주의해야 합니다. 단 거래 시점이 2011년 1월 1일 이전이라면 조합설립인가를 이미 받았더라도 세 명의 양수인 모두 조합원 지위를 갖습니다. 원 소유자의 토지나 건축물 소유권의 합이 2개 이하라면 2012년 12월 31일 이전 거래까지 예외를 인정하고 있습니다. 조합에선 거래 이력을 보관하고 있는 만큼 계약 전이나 계약 단계에 조합 사무실에 들러 조합원 지위 양수에 하자가 없는지 한번 더 확인해야 합니다.
조합원지위 변경 금지규정도 따져 봐야 합니다. ‘8·2 부동산 대책’이 발표되면서 재개발엔 조합원지위 변경 금지규정도 생겼습니다. 투기과열지구에서 관리처분계획인가 이후 재개발 물건을 매수한다면 조합원이 될 수 없다는 내용입니다. 서울은 전역이 투기과열지구이기 때문에 사업이 막바지 단계인 모든 재개발 구역이 대상입니다. 단 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 접수한 경우만 이 규정을 적용받습니다. 이전에 사업시행인가를 접수한 재개발구역이라면 관리처분인가 이후에도 조합원지위 변경이 가능합니다. 투자하려는 재개발구역의 사업단계별 시점을 면밀히 확인해야 하는 이유입니다.
관리처분 이후 조합원지위 변경 금지규정에 해당하더라도 매도하는 조합원이 장기보유한 경우라면 지위를 넘겨받을 수 있습니다. 해당 조합원이 1가구 1주택으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 조건이어야 합니다. 상속받은 경우라면 피상속인의 보유기간과 거주기간을 합산합니다. 이 같은 물건을 매수할 때는 1가구 1주택 요건을 제대로 확인해야 합니다. 보유기간과 거주기간은 등기를 통해서도 손쉽게 확인이 가능 하지만 세대원 전체의 1주택 여부는 꼼꼼한 챙겨봐야 할 부분이 많아서 입니다.
5년간 재당첨이 금지규정이 있는지 살펴봐야 합니다. 현재 투기과열지구 내 재건축·재개발 등 도시 정비사업 분양 당첨자의 5년간 재당첨이 금지됩니다. 이런 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회 본회의를 통과해 시행되기 때문입니다. 조합원 분양 당첨일 기준은 관리처분인가 시점이고 일반분양 당첨일은 청약 당첨일입니다. 따라서 재당첨 제한에 걸리는 아파트를 구입할 경우 조합원 분양 자격을 잃고 본인이 투자한 금액보다 훨씬 싸게 현금 청산 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
