민경호 닥터빌드 대표곧 퇴직하거나 수입이 일정하지 않은 상황에서 목돈이 어느 정도 있다면 안정적인 생활비를 확보를 위해 꼬마빌딩을 보유하고자 한다. 꼬마빌딩을 매입하려니 투자금에 비해서 수익률이 크지 않다. 따라서 토지를 매입한 후 신축을 해보려고 하는데 도대체 어떻게 해야 할까?
꼬마빌딩의 건축은 개발기획, 예산검토(공사비 등), 자금조달, 공사계약, 시공, 준공관리 등의 절차에 따라서 이루어진다. 이 절차 중 이번 회차는 꼬마빌딩 건축시공에 대하여 설명한다.
도급계약이 잘 됐다면 본격적인 건축물 시공절차를 시작하게 된다. 시공의 절차별로 기본적인 내용 정도는 반드시 알고 있어야 성공적인 프로젝트를 완수할 수 있다.
먼저, 철거 및 토목 시공이 있다. 본격적인 시공 전에 대지에 오래된 건물, 창고 등이 있다면 철거를 해야 한다. 철거할 때 도로 조건 및 옆 건물과 합벽이나 맞벽이 되어 있는지에 따라서 금액이 달라질 수 있으니 유의할 필요 있다. 또한 철거 후에도 반드시 토목공사를 해야 하는 경우가 있는데 지질 조사를 하고 토목설계를 하여 정확한 토목 공법으로 시공해야 한다. 토목공사를 제대로 하지 않으면 건축공사를 성공적으로 끝내도 추후 건물에 균열이 발생하던가 심각한 파손으로 이어질 수 있다.
또한, 지질조사 결과에 따라 달라질 수 있는 토목 내지 기초공사비 때문에 건축주와 시공사가 추후에 분쟁을 겪는 경우가 많다. 따라서 도급계약서에는 기본 토목 및 기초공사비를 정하고 지질조사 결과 달라지는 공사비는 별도로 정하기로 도급계약서에 미리 기재해야 한다.
두 번째는 골조공사가 이어진다. 건물의 뼈대라고 할 수 있는 골조공사는 철근과 콘크리트를 사용해 한 개층씩 올리게 되는데 이때 가장 많은 사고가 발생한다. 콘크리트 양생이 잘 안 될 경우 그 다음 공정, 즉 인테리어 마감으로 제대로 연결이 안 되는 문제가 발생해 추가 공사비가 많이 들어갈 수도 있다. 따라서 골조 공사가 단일 공정으로는 가장 공사비 비중이 크다는 점에 유의해 성공적인 골조공사가 이루어지도록 하는 것이 추가공사비가 발생하지 않도록 하는 방법이다.
세 번째, 전기, 설비 공사가 있다. 전기, 설비 공사는 건물을 사용하는데 꼭 필요한 시설을 설치하는 공정이다. 전기도면과 설비도면이 별도로 작성되며 도면에 표시된 위치에 정확한 규격으로 공사 돼야 한다. 시공 업체들에만 편리한 시공을 한다면 제대로 된 품질을 보장할 수가 없는 시공이 된다. 반드시 설계에 맞는 시공을 하도록 도면에 확정된 위치에 배선과 배관들이 배치돼야만 추후 하자가 발생하더라도 쉽게 위치를 파악하여 보수공사 및 유지관리가 가능하다.
다음으로는 인테리어 및 가전 가구 등을 설치한다. 건물이 어느 정도 윤곽을 잡고 나면 건물 내부 마감 및 가전, 가구 공사 등을 하게 된다. 내부마감의 가장 흔한 형태는 타일시공, 마루, 도배, 도색 등이라고 할 수 있다. 만약 내부 벽체나 바닥이 수평이 맞지 않으면 타일을 제대로 붙이지 못해 별도의 공사로 면을 고르게 하는 작업이 수반돼 추가공사비가 발생하게 된다. 가전, 가구 등을 설치할 때도 에너지 효율이 좋은 제품인지, 위치가 제대로 잡혀 있는지 등을 파악해야 한다. 가구 공사를 할 때도 어느 기업이 생산한 제품인지, 하자가 발생할 경우 AS는 어떻게 되는지 등을 반드시 확인해야 하며 모든 제품은 정품을 사용해야 한다. 부엌 싱크대가 상판만 브랜드 제품인 상황도 흔히 발생할 수 있으므로 가구를 시공할 때도 반드시 이를 확인해야 한다.
상기 언급한 부분 이외에도 외부 마감이나 건축자재 선택과 시공에서도 주의해야 하는 부분이 더 많은 것이 현실이다. 따라서 건축을 하기 전에 반드시 전문 기관으로부터 교육을 받고 철저한 준비를 하는 것이 바람직하다.
