# 독일 수도 베를린 슈랑겐바더 고속도로 위에도 지상 15층·2개 동 1,200가구 규모의 아파트가 자리 잡고 있다. 1970년대 급속한 도시화로 베를린 시내에 주거공간이 부족해지자 베를린시가 직접 나서 지은 아파트다. 차량 운행으로 인한 소음과 진동을 최소화 하는 방식의 공법을 도입한 것은 물론 거주자를 위한 다양한 편의시설을 갖추며 도심 주거문제를 해결했다.
해외에서는 이처럼 도심 주택공급 난 해소를 위한 ‘콤펙트 시티’가 보편화 돼 있다. 압축도시라 불리는 콤팩트시티는 도심 고밀도 개발을 통해 주거, 사무, 상업, 문화기능을 집중시켜 시민이 도시 내부에서 필요한 생활을 모두 영위할 수 있도록 하는 개념이다. 다소 생소한 도심 개발이 우리나라에서도 본격 시행된다. 서울시가 8만 가구 주택 공급의 일환으로 추진 중인 도심 고밀도 개발이 본격 시작된다. 이에 들어가는 소요 예산만 오는 2025년까지 8조 원이다.
◇ 도로 위·버스 차고지에 주택 들어선다 = 가장 눈에 띄는 것은 일본, 독일 사례를 참고해 도로 위 등의 공간에 주택과 편의시설을 짓는 것이다. 도심 내 가용부지 발굴이 쉽지 않은 점을 고려해 도로 위 등 유휴공간을 적극 발굴해 복합 개발할 예정이다. 북부간선도로 상부(신내IC~중랑IC 500m 구간, 2만 5,000㎡)에 짓기로 한 공공주택 1,000가구가 대표적인 사례다. 도로 위에 인공대지를 설치하고 그 위에 주택과 공원, 문화체육시설 등을 조성한다는 게 서울시의 계획이다. 또 경의선 숲길 끝(4,414㎡), 증산동 빗물펌프장(5,575㎡) 상부를 활용해 공공주택과 다양한 주민편의시설을 공급할 예정이다. 이 2곳은 최근 공공주택지구로 지정돼 고시됐다.
기본 부지 활용 계획을 변경해 주택을 새롭게 공급하고, 방화차고지 등 차고지·주차장 부지나 금천경찰서 이전부지 등 저이용 공공부지 시설 등도 복합 개발할 계획이다. 1층에는 버스 차고지, 상부는 공공주택·공원·생활서비스 시설을 짓는 식이다. 서울시는 최근 ‘주택공급 혁신 태스크포스(TF)’를 열고 이들 지역에 대한 지구지정을 조속히 추진해 사업기간을 단축하기로 했다.
◇ 용적률 업그레이드, 수익성 높인다 = 도심 내 용적률도 대거 상향한다. 수익성을 보전하기 위해서다. 상업지역 주거비율을 400%에서 600%로 늘리고 준주거지역 용적률도 400%에서 500%로 높일 계획이다. 도심 내 정비사업 구역의 주거비율도 90%까지 확대된다. 내년 3월 시행을 목표로 하고 있으며 3년간 한시적으로 적용된다. 도심 업무용 빌딩의 공실을 주거용도로 전환하고, 일정요건 만족시 역세권 용도지역을 상향하는 방안도 추진한다.
류훈 서울시 주택건축본부장은 “네덜란드, 독일, 일본 등은 도심 내 도로 위에 집을 짓는 것에 거리낌이 없다”며 “콤팩트 시티로 가기 위해서는 직주근접형 복합개발을 통한 시가지 활성화가 필요하다”고 말했다.
전문가들도 콤팩트시티에 대해 긍정적 평가를 내리고 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “도심에 고밀도로 주택과 복합시설을 지으면 교통사정이 나빠진다고 생각하지만 실은 외곽에 사는 사람들의 출·퇴근에 따른 교통혼잡이 훨씬 더 심하다”며”며 “콤팩트시티가 정착되면 극심한 교통체증 현상과 환경오염 문제가 완화되고 도시 내 경제 활성화를 도모하는 효과를 누릴 수 있다”고 말했다. 단 지자체의 일부 반발은 넘어야 할 산이다. 한 전문가는 “개발 과정에서 지자체 등과 충분히 협의하는 것이 필요하다”고 충고했다.
