2018년 말 기준 국내 리츠시장의 규모는 약 37조원 수준이지만 글로벌 리츠시장의 시가총액은 약 1,800조원에 육박할 정도로 시장이 발달 돼 있다. 미·중 무역분쟁과 미국 연방정부 셧다운 등과 같은 정치적 불확실성은 사그러들지 않았고, 글로벌 경기둔화에 대한 우려도 여전하다. 그러나 최근 연준(Fed)이 금리인상 속도조절에 나섰고 2019년 미국 경제성장률은 여전히 잠재성장률을 웃돌 것으로 예상됨에 따라 리츠(REITs; Real Estate Investment Trusts)를 투자대안으로 제시한다. 그 이유는 안정적인 경제성장률, 낮은 물가상승률, 낮은 실업률 등으로 대변되는 현재의 ‘골디락스(Goldilocks)’ 경제상황은 중위험 중수익 상품인 리츠를 투자하기에 적기이기 때문이다.
리츠란 투자자들로부터 주식의 형태로 자금을 조달해 부동산에 투자하여 얻은 수익을 배당으로 분배하는 부동산 간접상품이다. 배당수익을 바탕으로 자본이득(Capital Gain)과 환차익(FX)을 취할 수 있고 상장 리츠의 경우 주식시장에서 거래되기 때문에 환금성이 높은 것이 특징이다.
리츠는 보유하고 있는 기초자산의 성격에 따라 사무실, 상가, 산업용, 숙박시설, 주거용, 헬스케어, 혼합형, 특수형 등으로 분류할 수 있다. 이처럼 국가별, 자산별로 세분화 돼 있는 리츠에 분산 투자해 안정적인 포트폴리오를 구성할 수 있다. NH투자증권(005940) FICC리서치센터에서는 ‘NH FICC Global REITs Model Portfolio’를 통해 투자전략과 유망종목 리스트를 제시하고 있다. 국가별로 미국 70%, 일본 7%, 호주 6%, 싱가포르 3% 등의 비중으로 구성돼 있다.
글로벌 리츠는 미국 기준금리 인상과 경기둔화에 우려에 2018년 12월 한 달 동안 약 6.4% 하락했다. 하지만, 2019년 연초 이후 글로벌 증시 안정화, 높은 배당수익률을 바탕으로 강한 반등이 나왔고 낙폭의 대부분을 회복했다. 앞으로는 지수의 전반적인 상승을 기대하기보다는 국가/종목 단으로 선별적 접근이 필요한 상황이라고 판단한다.
따라서 금리와 경기상황이 나쁘지 않을 것으로 기대되는 미국과 일본 리츠 시장에서, 경기둔화가 발생하더라도 꾸준한 임대수익을 낼 수 있는 혼합형 및 특수형 리츠에 집중하는 것을 권고한다.
전체 미국 리츠 시장에서 약 19%의 비중을 차지하고 있는 상가(리테일) 섹터의 경우, Amazon Effect(온라인화)로부터 비교적 안전한 식료품 잡화점 리츠를 선호한다. 사무실(오피스, 비중 12%)과 주거용(비중 18%)의 경우 공급 대비 수요가 강할 것으로 예상되는 샌프란시스코, 시애틀, 맨하튼 지역 자산비중이 높은 리츠를 추천하고, 호텔 리츠(비중 6%) 중에서는 라스베가스 지역 자산비중이 높아 실적 방어가 가능한 리츠가 유망해 보인다.
일본의 경우 대기업이 밀집된 도쿄 핵심상업지구 ‘마루노우치’ 지역의 오피스 리츠와 20202년 도쿄 올림픽의 수혜를 직접적으로 누릴 도쿄 5개구의 숙박시설(호텔) 리츠를 선호하고 올림픽 메인 경기장 중심(신주쿠구, 시부야구)의 리테일 시장은 호황을 누릴 수 있을 것으로 전망한다.
