김연수 NH투자증권 책임연구원재팬 로지스틱스 펀드는 일본 주식시장에 상장돼 있는 최초의 물류센터 건물 전문 리츠(REITs·부동산 투자 전문 뮤추얼 펀드)다. 총 47개의 건물을 보유하고 있으며 그중 수도권 비중은 68.7%나 된다. 도쿄 외곽 주요 도로 중 하나인 국도 16호와 수도고속도로 완간선 내에 핵심 물류센터를 보유한 것도 강점이다. 현재 공실률은 1.2%로 매우 낮은 상황이며 평균 임대 만기도 5.1년으로 향후에도 안정적 운영이 가능할 것으로 전망된다.
재팬 로지스틱스 펀드는 매년 적정한 수준에서 보유 현금을 중심으로 물류센터 취득을 지속하고 있다. 지난해 55억엔(약 597억원)의 건물을 취득했으며 올해 135억엔(약 1,465억원), 오는 2020년 66억엔(약 716억원)의 건물을 추가 취득할 예정이다. 건물 취득 시 평균 자본환원율 5.1% 수준에서 매입을 진행하고 있다.
최근 일본은 도쿄 집중화 현상이 굉장히 심한 상황이다. 일자리·교육·문화 등 모든 것이 수도권으로 집중되며 현재 23년 연속 수도권 인구가 증가하고 있다. 또한 현재 일본의 전자상거래 시장은 폭발적인 성장세를 보이고 있다. 지난 2017년에는 9.1%의 성장률을 보였으며 아마존재팬은 최근 5년간 연평균 17.2%의 매출 증가율을 나타냈다. 인구 집중화와 전자상거래 성장으로 인해 도쿄 주변의 물류센터들은 직접적인 수혜를 누릴 수 있을 것으로 전망되며 이에 따라 동 리츠의 질적·양적 성장이 기대된다.
실적 현황을 살펴보면 지난해 반기 기준 매출 90억엔(약 975억원), 영업이익 46억엔(약 500억원)으로 전기 대비 상승했다. 현시점에서 부채 비율 33.5%의 안정적인 운영을 지속하고 있다. 모리힐즈 리츠가 보유 중인 부채의 평균 금리는 0.68%, 그중 고정금리 비율은 100%로 향후에도 안정적인 운영이 기대된다.
현시점의 주가(24만8,500엔) 기준으로 예상 배당수익률은 약 3.72%며 배당은 4월과 10월에 지급된다. 반기 단위로 배당이 지급되는데 실적이 지속적으로 좋아지며 배당금액도 조금씩 늘어나고 있다. 지난해 10월에는 주당 4,503엔, 올해 4월에는 주당 4,710엔이 지급됐다.
/김연수 NH투자증권 책임연구원
