올 상반기 정비사업 신규 지정이 ‘0건’을 기록한 데는 정부와 서울시가 집값 불안의 도화선이 될 수 있다며 갈수록 규제의 강도를 높여 가고 있어서다. 오히려 시는 기존 정비사업 단지에 대해 해제 기준을 엄격히 적용 하고 있는 상황이다. 신규 지정은 제로에 가까운데 해제되는 구역은 갈수록 늘고 있다. 2013년부터 현재까지 직권취소를 포함해 해제된 곳은 300여 곳 이상이다.
정비업계 관계자는 “이런 추세라면 올해 내내 신규로 정비구역으로 지정된 구역이 한 곳도 없을 것”이라며 “일몰제에다 상한제까지 시행되면 서울 내 장기주택 공급에 차질이 빚어질 수 밖에 없다”고 우려했다. 현재 서울 주택 도심 공급의 70~80%는 정비사업이 담당하고 있다.
◇ 27건→6건→0건, 줄어드는 신규 지정 = 서울시에 따르면 지난 2017년 재건축·재개발 등 정비구역 신규지정 건수는 27건 인데 반해 2018년 6건, 올 상반기 0건으로 갈수록 하락하고 있다. 신규지정이 줄어드는 이유는 뉴타운 출구 전략에다 규제가 갈수록 강화 되고 있어서다. 규제 강화는 수익성 하락으로 연결된다. 신규 인허가도 매우 까다로워 지면서 주민들 입장에서는 선뜻 사업에 나서기가 어려운 것이 현실이다.
정비업계는 ‘규제 패키지’라고 할 수 있을 정도로 재건축·재개발 관련 규제가 켜켜이 쌓이고 있다는 설명이다. 지난해 재건축초과이익환수제 부활, 재건축 안전진단 기준 강화 등에 이어 올해는 서울시가 재건축·재개발 밑그림 단계부터 관여할 수 있는 정비사업 공공가이드라인을 적용했다. 여기에 최근 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 선정 기준을 강화했다. 하반기부터는 재개발 임대주택 의무공급 비율이 30%로 높아진다. 서울에 새 아파트가 들어설 구멍이 점점 작아지고 잇는 것이다.
◇ 내년 3월 일몰제 대상만 38곳 = 신규 지정은 없는 데 해제는 갈수록 늘어나게 된다. 당장 내년 3월이면 일몰제 적용으로 재건축·재개발 등 정비구역에서 해제 대상이 되는 단지가 38곳에 달한다. 여기에는 압구정3구역, 성수전략정비구역2지구 등 서울 정비사업 시장의 대어 들도 다수 포함돼 있다. 정부가 공공에 이어 민간 택지에 분양상한제를 의무화하겠다고 밝힌 것도 걸림돌이다. 분양가 상한제가 시행될 경우 다수의 정비사업장이 사업을 포기할 가능성이 다분하기 때문이다.
정부는 2022년까지 수도권 주택 30만 가구 등 대규모 주택공급을 추진하고 있고 서울 재개발·재건축은 506개 지구 중 98개가 이미 착공한 상태라 당장 공급이 줄지는 않을 거라 반박했지만 일각에선 우려의 목소리가 나오고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “각종 규제 영향으로 공급이 새 집을 갖고 싶어 하는 수요를 쫓아갈 수 없게 될 수 있다”면서 “수요와 공급이 적정 균형을 맞출 수 있게 하는 시장 관리 정책 없이는 가격 안정화는 더 어려워진다”고 말했다. /이주원기자 jwoonmail@sedaily.com
