재건축 초과이익 환수제 시행 이후 전국 최초로 부담금이 매겨진 서울 서초구 반포동의 ‘반포현대’ 아파트가 이르면 8월 말께 일반분양에 나서면서 업계의 주목을 받고 있다. 일반분양 물량이 30가구 미만으로 분양가 규제를 받지 않다 보니 조합이 임의로 가격을 산정할 수 있어서다. 하지만 분양가를 높게 책정하는 것도 부담이다. 일반분양 수익이 늘면 그만큼 조합원들이 내는 재건축 부담금이 증가할 수밖에 없기 때문이다.
◇ 30가구 미만으로 상한제도 미적용= 29일 관련 업계에 따르면 반포현대 재건축 조합은 오는 8월 말, 늦어도 9월 중 일반 분양에 나선다는 계획이다. 이 단지는 지난해 5월 전국에서 처음으로 재건축 초과이익환수제가 적용돼 재건축 부담금 예상액이 통보된 바 있다. 서초구 반포동의 알짜 입지라 재건축 부담금만 조합원당 1억 3,569만원이 산정됐다. 나홀로 아파트에 억대 부담금이 통보 돼 논란이 적지 않았던 아파트다.
조합 측에 따르면 아파트 한 동, 80가구를 재건축해 2개 동, 108가구로 조성한다. 임대 가구를 제외하면 일반분양 물량은 12가구에 불과하다. 이에 따라 정부의 분양가 규제를 모두 비켜가게 됐다. 분양 물량이 30가구 미만이라 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사 대상이 아니다. 물론 정부가 예고한 분양가 상한제도 30가구 이상 공동주택부터 적용된다. 30가구 미만은 ‘임의 분양’을 통해 조합이 정하는 분양가에 입주자를 모집할 수 있다.
◇ 걸림돌은 재건축 부담금 = 조합에서는 일단 시세보다 낮게 분양가를 산정한다는 계획이다. 조합이 계획하는 가격은 3.3㎡당 5,000만 ~ 5,500만원 수준으로 알려졌다. 주변 비슷한 면적(전용 84㎡)의 반포 자이, 반포 리체 시세인 3.3㎡당 6,000만~6,500만원 보다는 낮다. 하지만 앞서 HUG의 분양보증 심사를 받은 단지들 보다는 높은 수준이다. 지난 6월 고분양가 심사 기준 강화 직전 분양한 서초동 ‘서초그랑자이’의 경우 3.3㎡당 4,891만원이었다. 분양가상한제가 민간택지에 확대 시행되면 타 단지와 분양가 격차가 더 벌어질 전망이다.
걸림돌은 재건축 부담금이다. 지난해 산정된 1억 3,569만원에는 일반분양 수익이 162억원, 3.3㎡당 분양가가 4,500만원 수준이었다. 즉 일반 분양가를 이 수준보다 올리면 조합원에 부과될 재건축 부담금이 늘어날 수 있다는 것이다. 물론 준공 시점의 주택가격 변동률 등을 따져봐야 하지만 분양가가 높으면 부담금도 늘어날 가능성이 적지 않다. 반포현대 조합 관계자는 “우선은 재초환은 생각하지 않고 분양가를 고민 중”이라며 “작은 단지라 주변 시세보다는 낮은 3.3㎡당 5,000만원 이상으로 생각하고 있다”고 말했다. 한편 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임의로 분양이 가능한 반포현대 아파트의 분양가가 높게 책정될 경우 정부에서 또 다른 규제정책을 내놓을까 걱정이다”고 말했다.
