경상남도 창원시는 올 6월 말 기준으로 시·군·구 가운데 미분양 물량이 가장 많은 곳이다. 현지 중개업소에 따르면 이곳은 역전세가 비일비재하다. 실제 마산 합포구 교방동 무학산벽산블루밍 2단지 전용 84㎡의 전세가는 지난 2017년 7월 2억1,000만원에서 2년이 지난 현재는 1억9,000만원대로 떨어졌다. 경남 아파트 전세가는 2년 새 13% 하락했다. 지방뿐 아니라 서울 등을 제외한 수도권도 미분양 물량 증가에 따른 역전세난 공포가 커지고 있다. 2기 검단신도시가 위치한 인천 서구의 미분양 물량(올 6월 기준)은 2,607가구다. 1년 전(45가구)보다 무려 58배 가까이 폭증했다. 올 5월 공개된 3기 신도시와 이달 발표된 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 수도권에도 미분양 공포가 확산되고 있는 것이다.
한국개발연구원(KDI) 분석대로 지방은 물론 서울을 제외한 수도권 역시 ‘미분양 물량 증가→역전세난’ 가능성이 현실화하는 분위기다. 이미 지방은 극히 일부 지역을 제외하고는 쌓이는 미분양으로 주택시장이 신음하고 있다. 수도권도 최근 들어 미분양 물량이 증가하고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 “민간택지 분양가상한제 시행까지 겹치면서 로또 분양 대기 수요자들이 많아지는 상황”이라며 “입지적으로 메리트가 떨어지는 수도권 분양단지는 미분양 상태가 장기간 이어질 수 있다”고 말했다.
◇ 쌓이는 미분양, 신음하는 지방=올 6월 현재 지방 미분양 물량은 5만2,097가구다. 2017년 6월 4만2,758가구에서 2018년 6월 5만5,542가구로 1년 만에 1만가구 넘게 폭증했던 지방 미분양 물량은 이후 좀처럼 해소되지 않고 있다. 부산의 올 6월 현재 미분양 물량은 4,982가구로 전년보다 129.7%나 급증했고 강원도는 7,712가구로 전년보다 63.1% 늘었다.
역전세난도 곳곳에서 나타나고 있다. 창원시 의창구 북면 감계리에 위치한 감계도시개발구역도 한 예다. 감계아내에코프리미엄 전용 84㎡의 매매가는 2016년 3억원으로 시작해 올해 2억원 초반대까지 떨어졌다. 당연히 전셋값도 2년 전 1억6,000만원에서 현재는 1억5,000만원으로 하락했다. 인근 J공인 대표는 “집값이 계속 떨어지니 전세도 재계약을 하려고 하지 않는다”면서 “전세보증금 반환보증 보험을 통해 일단 세입자에게 돈을 내주고 집주인은 울며 겨자 먹기로 갚아나가는 중”이라고 말했다.
경상북도 경주에서도 용강동 경주두산위브트레지움(1,204가구)이 대규모 미분양이 나면서 주변 전세도 약세다. 황성동 황성현진에버빌1차 전용 120㎡는 2년 전 전세 시세가 2억8,000만원까지 올랐지만 올해 7월에는 2억1,000만원까지 떨어졌다.
강원도 원주도 사정은 비슷하다. 원주 더샵센트럴파크에서 대규모 미분양이 발생하면서 부동산 시장에 충격을 가져왔다. 명륜동의 한솔솔파크 전용 84㎡의 경우 전세가가 2017년 6월 1억9,000만원이었다. 하지만 올 6월 1억5,000만원께까지 떨어졌다.
◇ 수도권도 역전세난 사정권=함영진 직방 빅데이터랩장은 “글로벌 금융위기 이후 지방에 대거 물량이 공급됐고 경기 위축으로 인한 수요 감소, 다주택자 규제로 서울 등 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상까지 겹치면서 지방 주택시장이 고사 직전에 빠진 상황”이라고 분석했다.
지방자치단체들은 미분양과의 전쟁을 선포하며 각종 카드를 꺼내들고 있다. 강릉시는 오는 9월부터 내년 8월까지 신규 공동주택 사업승인을 전면 제한하기로 했다. 경남 창원시는 올해까지 500가구 이상 미분양지역 사업승인을 전면 제한하고 제주도는 미분양 해소를 위한 태스크포스(TF)까지 가동 중이다. 하지만 정부 차원에서 강력한 한 방의 실효성 있는 대책이 나오지 않아 큰 효과를 보지 못하고 있다.
지자체와 건설업계에서는 자체적인 노력만으로는 미분양 문제를 해결하기 어렵다며 정부의 적극적인 대처를 요구하고 있다. 경남은 국토부에 미분양 관리지역 내 미분양 주택을 구입할 경우 양도소득세·취득세 감면과 금융지원 혜택 등을 부여하는 방안을 검토해달라고 요청했다. 한국주택협회 등 건설업계 또한 최근 지방 미분양 문제 해소를 위해 세제 혜택 등 관련 대책을 마련해달라고 국토부와 국회에 건의했다. 건설업계의 한 관계자는 “미분양 적체로 지방 건설사가 줄도산 위기에 처하고 있다”며 “미분양 매입자에 대한 세제 혜택이 필요하다”고 말했다.
이런 가운데 수도권도 3기 신도시와 이달 발표된 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 미분양 공포가 확산되고 있다. 서울과 인접한 곳에 3기 신도시가 들어서고 분양가상한제 확대 시행으로 서울에 값싼 ‘로또 아파트’가 공급될 예정이기 때문이다. 국토교통부에 따르면 인천·경기도의 미분양 물량은 2018년 6월 9,461가구에서 2019년 6월 현재 1만1,485가구로 21.4% 증가했다. 같은 기간 인천·경기도의 준공 후 미분양 물량은 2,614가구에서 3,364가구로 28.8% 늘었다.
공급 물량이 많은 경기도 평택시 일부 지역은 이미 올해 내내 역전세난을 겪었다. 미분양을 기록한 합정동 평택뉴비전엘크로 주변에 위치한 평택소사SK뷰 전용 84㎡는 2017년 8월 1억8,000만원이었던 전세가가 올해 8월에는 1억3,500만원으로 하락했다. 인근 S공인 대표는 “평택에 공급이 계속되다 보니 지난해부터 역전세난이 확산돼 전셋값이 계속 바닥을 벗어나지 못하고 있다”고 말했다.
