신한리츠운용이 천안 신라스테이 호텔에 투자하는 공모 리츠를 내놓는다. 신한리츠운용은 경기에 민감한 호텔업의 특성에 맞춰 이례적으로 운용보수를 수익에 따라 책정하기로 했다.
신한호텔천안리츠는 오는 19~23일 일반투자자를 대상으로 300억원 규모의 리츠 공모를 실시한다고 9일 밝혔다. 이 리츠는 천안시 북구에 위치한 15층 총 305실 규모의 신라스테이 천안 호텔에 투자하고 여기서 나오는 수익을 투자자에게 배당한다. 빌딩 매입가는 총 828억원으로 이 중 대출(465억원)과 임대보증금(3억원)을 제외한 360억원 가운데 기관투자가(50억원) 및 신한리츠운용(10억원)의 출자금을 뺀 300억원이 일반투자자 몫이다. 신라스테이가 오는 2036년 7월까지 17년간 임대하며 임대료는 고정임대료가 아닌 객실 및 부대시설 매출액의 36%로 책정돼 있다. 다만, 경기에 따른 임대료의 하락 리스크를 최소화하기 위해 연 33억원의 최소보장임대료(MRG)를 조건으로 하는 계약을 맺었다. 리츠의 배당수익률은 최저 4.4~4.9%이며 현 운영실적을 기준으로 평균 연 6%가 예상된다. 신한리츠운용 관계자는 “2016년에 완공된 신축 건물로 최근 1년간 가동률이 80%를 웃돈다”며 “천안시 핵심상업지역및 지하철 1호선 두정역 인근에 있어 비즈니스 숙박 수요가 꾸준하다”고 설명했다.
특히 신한리츠운용은 이례적으로 운용보수를 수익에 연동해 책정하기로 했다. 운용보수는 임대수익의 연 6%다. 일반적으로 리츠나 부동산펀드의 경우 자산 규모에 비례해 운용보수를 떼고 있다. 이에 따라 부동산 임대수익이 감소하더라도 운용사들은 부동산 평가액이 내려가지 않으면 안정적인 보수를 받아가는 구조다. 신한리츠운용 관계자는 “장기 임차를 하는 오피스빌딩과는 달리 호텔은 매출 변동에 따른 임대료 변동이 발생한다”며 “투자자 수익에 연동해 운용사도 수익을 가져가겠다는 취지”라고 설명했다.
그러나 투자 리스크도 없지 않다. 요건 불충족으로 상장이 불가능해 빌딩 매각 시점까지 환금성이 떨어진다. 또 매각시점에 호텔 수요 감소에 따른 빌딩 가격 하락에 따른 자본 손실 가능성도 배제할 수는 없다. 신한리츠운용은 5년 이내 매각을 추진할 계획이다. 리츠투자자 모집은 신한은행 신탁을 통해 이뤄진다.
