Q. 10.1 부동산시장 점검 및 보안방안으로 규제가 더 까다로워졌는데요. 내 집 마련을 해야 하는 분위기인지, 혹은 주택가격이 내려갈 때까지 기다렸다가 매입해야 하는지 궁금합니다.
A. 최근 정부가 ‘10.1 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’을 내놓았습니다. 예상했던 고강도 부동산 규제가 아니어서 파급효과가 크지는 않다는 시각이 많은 편인데요. 다만 강남권을 비롯한 투기과열지구 내 고가 아파트나 재건축·재개발 사업들은 장기적으로 타격이 있을 것으로 판단됩니다.
정부 발표 안을 간략히 살펴보면 △10월부터 허위계약 자금출처 등 이상 거래에 대한 관계기관 합동점검 △주택매매사업자 주택담보대출비율(LTV) 규제(40%) △전세대출을 이용한 갭 투자를 막기 위해 고가 1주택자 전세대출 규제 강화 △관리처분계획인가 받은 단지에 대해 시행령 6개월까지 입주자모집공고 시 상한제 적용 제외 △분양가상한제 지역 지정 시 주택공급 위축 부작용 줄이기 위해 동(洞) 단위로 핀셋 지정하는 내용 등이 주요 골자입니다.
특히 이번 정책의 초점은 민간택지 분양가상한제에 맞춰져 있는데요. 사실 실수요자 입장에서는 반대할 이유는 없는 정책입니다. 분양가상한제 지정으로 분양가는 저렴해지는 반면 전매제한 기간이나 거주요건이 강화되는데요. 내 집 마련이나 큰 면적으로 갈아타기를 하는 실수요자에게는 영향이 없어 오히려 새 아파트를 저렴하게 매입할 기회이기 때문입니다. 여기에 높은 청약자격과 자금력까지 갖췄다면 더 좋은 지역의 분양 아파트를 공략해 웃돈까지 기대할 수 있으니 금상첨화라고 할 수 있습니다.
반면 투기과열지구 내 재건축·재개발 주택을 가진 조합원들의 경우 울화통이 터지는 일입니다. 재건축 초과이익환수제를 비롯해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제까지 강력하게 받는 상황에서 분양가상한제까지 적용받게 될 경우 사업성 저하로 수익률이 떨어질 우려가 있기 때문입니다. 사실 정부가 노린 점도 바로 이 부분인 것으로 보입니다. 강남권 재건축 단지들이 그동안의 주택시장 과열을 부추긴 것으로 보고, 고가 재건축아파트를 규제해 주택시장의 안정을 꾀하려는 의도로 보입니다.
특히 동 단위로 핀셋규제를 하겠다는 것은 강남권이라고 하더라도 주택시장의 양극화는 심화하고 있기 때문인데요. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 서울시 전체 단지 7,415개 가운데 28%가량의 단지가 지난 1년간 매매 거래가 1건도 없었던 것으로 조사됐습니다. 지역별로 살펴보면 서초구가 전체 690개 단지 중 317개 단지(46%), 강남구 40%, 송파구 30%로 재건축을 통해 새 아파트가 생긴 소수의 지역을 제외하곤 거래가 거의 없었습니다. 이에 정부가 고가주택 불법증여나 사업자등록을 통한 대출을 막고 분양가상한제 등 재건축 규제 등을 시행함으로써 강남권 재건축 시장부터 안정시키는 것이 이번 정책의 목적으로 보입니다.
따라서 단순히 내 집 마련을 고려 중이시라면, 굳이 이번 정책에 큰 의미를 둘 필요는 없다고 보입니다. 다만 앞으로 주택시장은 장기적으로 내다보고 내 집 마련에 나서야 하는 만큼 지역적 선택을 고려해야 합니다.
현재 HUG에서 분양가를 통제하고 있는 만큼 서울 주요 지역에 새 아파트를 중심으로 분양을 고려하는 것이 가장 좋습니다. 분양가 상한제가 지정된 지역이 저렴한 분양가로 새 아파트를 마련할 기회일 수 있지만, 전매제한이나 거주기간 등이 있다는 점을 고려해야 합니다. 또 대출규제가 이어지는 점을 고려해 자금계획을 본인에게 맞게 세우는 것도 중요합니다.
장재현 리얼투데이 본부장
