민간택지 분양가 상한제 유예를 받는 단지는 각종 규제로 인해 소수에 불과할 것으로 예상된다. 서울시의 겨울철 강제철거 금지 조례가 돌발 변수로 떠오른 가운데 내년 2월 아파트 청약업무의 한국감정원 이전 등 곳곳에 암초가 자리하고 있기 때문이다. 설사 지방자치단체 인허가 등 규제를 풀어낸다더라도 조합원 협의 과정에서 갈등이 생기면 장기간 미뤄질 수 있어 입주자 모집공고까지 과정은 그야말로 ‘첩첩산중’이다.
6일 국토교통부에 따르면 현재 서울에서 관리처분 인가를 받았지만, 입주자모집공고를 시행하지 못한 아파트는 61개 단지, 6만 8,000여 가구다. 이들 단지는 내년 4월 이내에 입주자모집공고를 신청하면 상한제가 적용되지 않는다. 하지만 최근 수년간 정비사업 규제가 까다로워진 탓에 6개월 내 분양할 수 있는 단지는 예상보다 훨씬 적을 것으로 보인다.
입주자모집공고를 내기 위해서는 이주와 철거, 착공 그리고 분양가 협상까지 이뤄져야 한다. 이 가운데 가장 시간이 오래 걸리는 과정은 철거와 분양가 협상이다. 재개발·재건축에 반대하는 주민이 있거나 현금 청산자 및 상가소유주 등과 갈등이 있으면 협의에 상당한 시간이 소요될 수 있다. 서울에서는 다음 달 내로 이러한 갈등을 봉합하지 못하면 내년 3월이나 돼야 철거에 돌입할 수 있다. 서울시는 겨울철 강제철거 금지 조례를 시행하고 있기 때문이다. 서울시는 실제 매년 12월부터 2월마다 강제 철거가 일어나지 않도록 관리 감독을 강화하고 있다. 지난해 12월부터 2월 사이 서울에서 강제 철거나 퇴거는 물론 법원의 인도집행도 이뤄진 바 없다.
철거를 시작하더라도 변수는 남아있다. 오래된 아파트는 철거 과정에서 석면이 나오는 경우가 많은데, 이를 처리하는 데 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 서울 강동구 둔촌주공아파트가 대표적이다. 석면 조사와 해체에 관한 각종 협의 때문에 실제 철거에 들어가는 데까지만 무려 1년이라는 시간이 걸렸다. 철거가 100% 마무리되면 주택도시보증공사(HUG)와 분양가를 협상해야 분양 보증을 발급받을 수 있다. 이 과정에서 의견이 잘 맞지 않을 경우 한 달 이상 시간이 소요될 수 있다.
정비업계의 한 관계자는 이와 관련 “서울에서 12월부터 2월까지 강제 철거 금지가 있고, 내년 2월부터 3월까지는 청약업무 이전이 예정돼 있다”며 “4월 총선까지 여러 이벤트가 많아 민간택지 분양가 상한제를 회피할 재건축 단지들이 많지 않을 수 있다”고 평가했다.
