부동산 부동산일반

[머니+ 부동산Q&A] 주택 상속으로 인한 세금

<진재만 신한금융투자 세무사>

상속으로 1가구 2주택 됐다면

기존집 양도해야 비과세 특례

ㅇ



Q. 아버지로부터 1주택을 상속받았습니다. 이 때문에 발생하는 세금 문제는 어떤 것이 있나요.

봉양목적 합가로 2주택땐


공동명의 등 상황 따라 달라



상속 취득세 3.16%지만

1가구1주택 되면 0.96%



종부세는 과세표준 오르고

주택수 따라 0.6~3.2% 중과




A. 간혹 예상치 못한 상속이 발생해 상심이 크신 가족분들에게 현실적인 세무상담을 드리는 것이 심적으로 부담스러울 때가 있습니다. 하지만 상속은 필연적으로 발생하며 이로 인해 각종 세금 문제에 직면하게 되므로 사전에 대비할 필요가 있습니다.

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우선 주택을 상속받게 되면 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)가 발생합니다. 일반적인 매매를 통해 취득하는 주택은 취득가액 및 면적에 따라 각각 1.1%~3.5%의 취득세를 부담하지만, 상속을 통해 취득하는 경우 3.16%의 취득세를 부담합니다.

다만 ‘상속으로 인한 1가구 1주택 취득’의 경우에는 취득세를 감면받을 수 있는데요. 예를 들어 아버지가 사망하면서 아버지가 보유 중인 주택을 자녀(상속인)가 상속받았고, 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재돼 있는 가족이 모두 무주택자라면 0.96%의 취득세를 적용받을 수 있습니다.

상속주택으로 인해 주택 수가 증가하므로 임대소득세와 양도소득세에도 영향을 주게 됩니다. 임대소득세의 경우 상속주택에 대한 혜택이 없기에 지분별로 주택 수 합산 여부를 판단하여 임대소득세를 신고·납부하면 됩니다.

반면 양도소득세의 경우 ‘상속주택으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례’를 받을 수 있는데요. 기존에 1세대 1주택이었던 자가 상속으로 추가 1주택을 취득하는 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외하는 것입니다. 이는 기존에 갖고 있던 1주택에 대한 비과세 요건을 유지하게 하기 위해서입니다. 다만 유의해야 할 점은 기존주택을 먼저 양도하는 경우에만 상속주택이 주택 수에서 제외돼 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 또 상속 이후에 취득한 일반주택은 해당 규정을 적용받지 못합니다. 마지막으로 동일세대원 간의 상속인 경우에는 기존에 이미 1세대 2주택이었기 때문에 원칙적으로는 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 다만, 봉양 목적 합가로 인한 1세대 2주택인 상태에서 상속을 받는 경우에는 상황별로 과세 여부가 달라지므로 세무전문가를 통한 판단이 요구됩니다.

공동명의로 상속주택을 취득하는 경우에는 △상속지분이 가장 큰 상속인 △해당 주택에 거주하는 자 △최연장자 순으로 상속주택의 소유자가 결정됩니다. 따라서 상속주택 소수지분권자의 경우 비과세 특례를 적용받지 않아도 보유주택 수에서 제외되므로 기존 1주택에 대해서 비과세 요건을 인정받을 수 있습니다.

상속주택은 재산세 및 종합부동산세와 같은 보유세에도 영향을 주는데요. 재산세의 경우 상속주택의 공시가격(시가표준액)이 합산되므로 과세표준은 증가하나, 일반세율(0.5%~2.7%)에는 영향을 주지 않습니다. 하지만 종합부동산세의 경우 과세표준도 증가하지만, 주택 수에 따라 차등적인 세율이 적용되므로 중과세율(0.6%~3.2%)이 적용됩니다. 따라서 상속주택 소수지분권자의 경우 합산되는 공시가격(시가표준액)은 소액이나 조정대상지역의 주택 수 증가로 인해 중과세율을 적용받아 세금 부담이 급증할 수 있습니다. 개정된 종합부동산세 시행령에 따르면 올해부터는 지분율이 20% 이하이고, 지분 상당의 공시가격이 3억원 이하인 주택은 주택 수 계산 시 제외됩니다. 다만, 세율 적용을 위한 주택 수에서만 제외하는 것일 뿐, 지분만큼의 시가표준액은 합산되고, 1세대 1주택 세액공제도 받을 수 없습니다.

진재만 신한금융투자 세무사.진재만 신한금융투자 세무사.


권혁준 기자
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