서울 서초구 아크로리버파크의 모습. /서울경제DB
# 서울 잠실엘스아파트 전용면적 84.97㎡에 살고 있는 직장인 양모(40)씨는 자녀교육 문제로 서초 반포자이 아파트로 이사하려고 계획했지만 사실상 물거품이 됐다. 반포자이의 59.98㎡ 가격은 KB시세 기준으로 19억5,000만원인데, 시가 15억원 초과 아파트는 17일부터 주택담보대출이 전면 금지되기 때문이다. 양씨는 “1가구 1주택자로 투기 목적도 아니고 아이 교육을 위한 실수요 주택매입인데 대출 자체를 막아버리는 것은 말이 안 된다”며 불만을 토로했다.
초유의 대출금지 부동산대책으로 최우선적으로 직격탄을 맞는 곳은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등이 될 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 주택매매 시세가 15억원을 초과하는 가구의 비중은 강남구의 경우 70.9%이고 서초구 67.4%, 송파구 46.7%, 용산구 36.8% 등이다. 강남구 집 10채 중 7채의 매매대출이 불가능해진다는 이야기다. 주요 아파트별로 보면 서울 강남구 압구정 현대아파트 전체와 서초구 아크로리버파크 전 세대, 송파구 잠실엘스, 리센츠(59.99㎡ 이상), 트리지움, 파크리오(59.86㎡ 이상) 전 세대의 주담대가 막힌다. 15억원은 KB부동산 시세 기준이며 KB시세가 없을 경우 한국감정원의 가격을 적용한다. 신세돈 숙명여대 교수는 “아파트 가격이 비싸다고 주담대를 아예 금지한 것은 세계적으로 유례를 찾아보기 힘든 정책”이라며 “시장경제의 관점에서 봤을 때도 맞지 않는다”고 지적했다. 그는 “현금부자들만 강남 아파트를 사거나 9억원과 15억원 사이의 주택 가격이 오를 수 있다”고 내다봤다.
단 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외를 인정하기로 했다. 또 주택 구입 목적이 아닌 생활안정자금 명목으로는 기존의 연 1억원까지의 생활안정자금대출이 그대로 가능하다. 기존 부동산 매매계약서를 쓴 경우에도 적용되지 않는다.
9억원 이상 주택에 담보인정비율(LTV)을 20%로 차등 적용한 것도 초강경 대책이다. 오는 23일부터 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주는 투기지역·과열지구의 시가 9억원 이상 주택에 대해 9억원까지는 LTV 40%, 초과분은 20%만 적용받는다. 예컨대 KB시세가 약 13억원인 서울 종로구 경희궁자이 전용면적 59㎡ 아파트는 LTV 40%를 인정받아 5억2,000만원까지 주담대를 받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 9억원에 40%를 적용한 3억6,000만원, 13억원에서 9억원을 뺀 4억원에 대해서는 LTV 20%가 적용된 8,000만원 등 총 4억4,000만원으로 대출 한도가 줄어든다.
시중은행에서 주담대를 받고도 모자라 2금융권에서 신용대출을 최대한 받아 집을 사는 것도 차단한다. 현재는 차주 한 명이 소득 대비 갚아야 하는 원리금 비율을 말하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’이 금융회사별로 독립적으로 관리되고 있다. 우리은행에서 주담대와 신용대출을 한꺼번에 받으면 DSR에 걸려 한도가 줄어들지만 신용대출을 2금융권에서 받으면 한도가 늘어났다. 하지만 앞으로는 전 금융사가 투기지역·과열지구에 한해 시가 9억원 초과 주택담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR을 적용한다. 은행권은 현재 DSR 한도가 40%, 비은행권은 60%인데 이 또한 2021년 말까지 40%로 하향 조정된다.
지난해 9·13대책으로 투기지역·투기과열지구·조정대상 등 규제지역에서 주택구입 목적으로 주담대를 받을 경우 1주택자는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 공시가가 9억원을 넘는 경우 2년 내 전입하는 조건으로 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로 1주택자는 1년 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입하는 조건으로, 무주택세대는 1년 내 전입하는 조건으로 바뀌었다.
전세대출을 이용한 갭 투자도 막는다. 지금은 전세대출을 받은 사람이 시가 9억원이 넘는 주택을 구입·보유할 경우 전세대출에 대한 주택금융공사 등의 공적보증만 제한됐지만 앞으로는 서울보증보험 등 사적보증도 제한된다. 서울 대부분의 아파트 가격이 9억을 넘는 상황에서 자녀 교육을 위해 강남에 전세로 이주하려는 사람은 전세자금대출을 받을 수 없어 파장이 예상된다. 또 금융사는 전세대출 취급, 만기 시 차주가 2주택 이상이면 만기연장을 제한했지만 앞으로는 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.
지금은 주택임대업·주택매매업 이외 업종 사업자는 투기지역 내에서 주택구입 목적의 주담대를 받을 수 없었지만 이제 투기과열지구까지 범위가 확대된다. 또 주택임대업 개인사업자 대출에 적용된 1.25배 이상의 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’을 앞으로는 투기지역·투기과열지구에서는 1.5배 이상으로 높여 대출을 조인다.
