전·월세 시장 안정을 목적으로 현 정부가 내놓은 민간임대주택 활성화 정책이 결과적으로 성공을 거두지 못했다는 평가가 나오고 있다. 전세가 안정도 못 이루고, 매물 잠김으로 매매가 상승까지 부추기고 있다는 지적이 나오고 있어서다. 정부도 2년 만에 정책 방향을 ‘장려’에서 ‘규제’로 180도 바꿨다. 시장의 혼란이 커지면서 정책 불신의 대표 사례로 인식되고 있을 정도다. 한 전문가는 “서울 전체 주택의 13%, 전국 주택의 7%가량이 임대주택으로 등록돼 장기간 팔 수 없는 상태”라며 “임대주택 매물 잠김을 해소할 수 있는 정책이 시급하다”고 충고했다.
◇정부 스스로 바꾼 정책 기조=정부는 지난 2017년 8·2 부동산대책에서 민간임대주택 활성화 정책을 내놓았다. 전·월세 시장 안정 등을 목적으로 자발적 임대주택 등록을 유도하기 위해 세제 등 각종 인센티브를 부여하기로 한 것이다. 이 같은 정부 정책 기조는 2018년 9·13 대책에서 완전히 바뀐다. 주택임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하겠다고 발표했고, 8·2대책에서 내놓은 혜택을 대거 거둬들였다. 대표적인 것이 조정대상지역에서 다주택자가 신규 취득한 임대주택에 대해 양도세를 중과하고, 종합부동산세도 합산 과세하기로 한 내용이다. 대출 규제도 대폭 강화했다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자에게 주택담보인정비율(LTV) 40%를 도입했고, 고가주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 금지했다.
지난해 12·16 주택안정화 방안에서는 혜택을 이보다 더 축소했다. 임대주택 취득세·재산세와 관련해 가액 기준을 추가해 세제혜택을 제한하기로 한 것이다. 정부는 수도권 공시가격 6억원 등 일정 기준을 넘어서면 혜택을 없애는 내용을 담은 법 개정을 진행 중이다. 또 임대사업자의 책임을 강화하기 위해 미성년자 등록을 제한하기로 했다.
국토교통부 관계자는 “다주택자가 갭 투자를 통해 주택을 추가 매입하고 이를 임대주택으로 등록해 혜택을 받는 걸로 파악됐다”며 “이를 막기 위해 임대주택에 대한 과도한 혜택을 줄이기로 한 것”이라고 설명했다. 결과적으로 정부 스스로 정책의 실패를 인정한 셈이다.
◇서울 주택의 13%는 이미 임대주택=정책이 오락가락하면서 시장의 불신은 커지고 있다. 한 임대사업자는 “등록을 장려하려고 각종 세제 혜택을 주더니, 현재는 집값 상승의 주범으로 몰고 있다”며 “정부가 앞으로 모든 임대사업자에게 혜택 축소방안을 소급 적용할 가능성이 있을 것 같아 불안함이 크다”고 언급했다.
이런 가운데 이미 시장에서 임대주택 물량은 만만치 않다. 지난해 11월 기준 서울에서 등록된 임대주택은 약 47만여가구로 추산된다. 서울 전체 주택(370만가구)의 12.7%가량이 임대주택이다. 전국 임대주택은 149만가구로 전체 주택(2,031만가구)의 7.3%가량이다. 임대주택으로 등록되면 4~8년간 처분이 제한된다. 극히 예외적인 경우만 팔 수 있다. 결과적으로 정부가 규제에 나서도 이미 많은 물량이 장기간 매물로 나올 수 없는 상황이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “임대주택은 최소 4년 이상 처분을 제한하는 만큼 서울 부동산시장에서 극심한 매물 잠김의 원인 중 하나로 지적된다”고 설명했다. 전문가들은 정부가 임대주택 매물이 시장에 나올 수 있도록 유도할 필요가 있다고 말한다. 규제만 계속할 경우 더 매물 잠김만 심화시킬 수 있다는 것이다.
